Sechs Monate nach dem Auszug: Die Kaution bleibt beim Vermieter. Die Betriebskostenabrechnung für 2003 liegt noch nicht vor, doch die Mieterin klagt auf sofortige Rückzahlung und Rechtshängigkeitszinsen. Darf der Vermieter einen angemessenen Teil für noch nicht fällige Nachforderungen einbehalten?
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 71/05
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 18.01.2006
- Aktenzeichen: VIII ZR 71/05
- Verfahren: Zivilrevision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
Vermieter darf Kaution bis zur Betriebskostenabrechnung behalten; Zinsen für noch nicht fälligen Rest fallen nicht an.
- WARUM: Die Kaution sichert auch spätere Nachforderungen aus Betriebskosten.
- WANN: Der Vermieter rechnet innerhalb der angemessenen Abrechnungsfrist ab.
- KONSEQUENZ: Die Klage auf Restkaution war schon bei Eingang unbegründet.
- AUSNAHME: Eine Pflicht zur Teilabrechnung besteht hier nicht.
- PROZEDURAL: Die Beklagten erhielten Recht; die Klägerin trägt die Kosten.
Wann ist die Kautionsrückzahlung nach Mietende fällig?
Der Rückzahlungsanspruch einer Mieterin oder eines Mieters wird erst nach einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig. Eine hinterlegte Kaution muss zurückgegeben werden, sobald die Vermieterseite sie zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigt. Die Fälligkeit für die Auszahlung tritt folglich erst nach Ablauf dieser Prüffristen ein.
Vielmehr ist dem Vermieter nach Beendigung des Mietvertrages eine angemessene Frist einzuräumen, innerhalb deren er sich zu entscheiden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will; erst danach wird der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution fällig. – so der Bundesgerichtshof
Fordern Sie die Kaution nicht unmittelbar am Tag der Schlüsselübergabe ein. Planen Sie eine Wartezeit von drei bis sechs Monaten ein, da die Rechtsprechung dem Vermieter diese Zeit zur Prüfung von Mängeln und zur Vorbereitung der Abrechnung ausdrücklich zugesteht.
Der Bundesgerichtshof (BGH) musste klären, wie diese Fristen anzuwenden sind, nachdem ein Mietverhältnis zum 30. Juni 2003 endete und die Vermieter die Kaution erst mit einem Schreiben vom 1. März 2004 abrechneten. Die obersten Richter entschieden am 18. Januar 2006 (Az. VIII ZR 71/05), dass die Klage der Mieterin auf sofortige Auszahlung unbegründet war und wiesen diese – bis auf einen bereits zuvor anerkannten Teilbetrag – endgültig ab. Zuvor hatte das Amtsgericht Neukölln in seinem Urteil vom 15. September 2004 der Mieterin noch teilweise recht gegeben. Auch das Landgericht Berlin wies die Berufung der Vermieter am 8. Februar 2005 im Wesentlichen zurück. Der BGH hob diese Entscheidungen der Vorinstanzen nun auf. Das bedeutet konkret: Da die Forderung zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht fällig war, hatte die Mieterin rechtlich noch keinen Anspruch auf sofortige Auszahlung, was die Klage unbegründet machte.