1.680 Euro Barkaution mit den Nebenkosten verrechnet. Der Vermieter klagt auf den vollen Betrag vor Gericht, ohne die Kaution zuvor zurückbehalten oder anderweitig verrechnet zu haben. Dürfen Mieter nun auch gegen streitige Nachzahlungen wegen Schimmel- und Ameisenbefalls mit ihrer Kaution aufrechnen?
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 141/17
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 24.07.2019
- Aktenzeichen: VIII ZR 141/17
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht
Die Beklagten durften mit der Kaution aufrechnen; der Kläger verlor die Revision.
- Der Kläger rechnete die Kaution durch Klageerhebung konkludent ab.
- Dann wurde die Kaution fällig, auch bei streitigen Forderungen.
- Die Beklagten konnten deshalb ihre Kaution gegen Nebenkosten aufrechnen.
- Der Bundesgerichtshof wies den Einwand zurück, Abrechnung fehle noch.
Kautions-Aufrechnung: Warum die Nebenkostenforderung des Vermieters erlosch
Nach dem Auszug aus ihrer Wohnung im Februar 2015 forderten ehemalige Mieter die Rückzahlung ihrer Barkaution in Höhe von 1.680 Euro, während der Vermieter offene Nebenkosten von 1.087,33 Euro verlangte. Eine Barkaution bezeichnet dabei jede Form der Geldsumme, die dem Vermieter als Sicherheit überlassen wird, unabhängig davon, ob sie bar oder per Überweisung gezahlt wurde. Der Bundesgerichtshof entschied den Streit letztlich zugunsten der Mieter und wies die Revision des Vermieters zurück, da seine Forderungen durch Aufrechnung erloschen waren. Die Revision ist ein Rechtsmittel, bei dem das Urteil nur noch auf Rechtsfehler geprüft wird. Aufrechnung bedeutet konkret: Zwei gegenseitige Forderungen werden miteinander verrechnet, sodass sie in Höhe des überschneidenden Betrags sofort erlöschen.
Nach Beendigung eines Mietverhältnisses muss der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist erklären, welche Ansprüche er erhebt. Eine Aufrechnungslage nach § 387 BGB setzt dabei voraus, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch fällig ist. Eine Aufrechnungslage bedeutet dabei vereinfacht, dass sich zwei gleichartige Forderungen – hier Geld gegen Geld – gegenüberstehen, die beide fällig und wirksam sind. Diese Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs tritt mit dem Zugang der Kautionsabrechnung beim Mieter ein. Gemäß § 389 BGB bewirkt eine wirksame Aufrechnung schließlich, dass die gegenseitigen Forderungen erlöschen.
Warten Sie mit der Aufrechnungserklärung unbedingt ab, bis die Kaution fällig ist – also entweder eine Abrechnung vorliegt oder der Vermieter bereits Forderungen gerichtlich geltend macht. Eine verfrühte Erklärung ist rechtlich unwirksam und schützt Sie nicht vor weiteren Zahlungsaufforderungen.
Das Landgericht Lüneburg (Aktenzeichen 6 S 17/17) hatte die Erklärungen der Mieter in der Vorinstanz bereits als wirksame Aufrechnung ausgelegt. Die Vorinstanz ist dabei das Gericht, das den Fall in der vorherigen Stufe bereits entschieden hat. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Sichtweise in seinem Urteil (Aktenzeichen VIII ZR 141/17) und stellte fest, dass die Nebenkostenforderungen durch diese Aufrechnung endgültig vom Tisch sind….