Zum vorliegenden Urteilstext springen: XII ZR 106/23
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Aktenzeichen: XII ZR 70/24
- Verfahren: Revisionsurteil
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Relevant für: Vermieter, Gewerbemieter, Stiftungen
Ein Vermieter darf kündigen, wenn der Mieter wegen fehlender Spenden die Miete nicht zahlt.
- Geldmangel entschuldigt späte Mietzahlungen nicht, selbst wenn fest eingeplante Spendengelder fehlen.
- Spendenvereinbarungen zur Mietfinanzierung gehören meist nicht zum rechtlich bindenden Mietvertrag.
- Hauskäufer übernehmen nur mietrechtliche Pflichten, keine privaten Zahlungszusagen der vorherigen Besitzer.
- Steuerlich motivierte Verträge gelten als wirksam, wenn die Beteiligten die Vereinbarung genau so wollen.
- Ein anderes Gericht prüft nun, ob der Mieter Schulden mit Gegenansprüchen verrechnet hat.
Kein Mieterschutz bei Ausfall fest eingeplanter Spenden
Ein komplexes Immobiliengeschäft, ein Museum und eine umstrittene Spendenzusage führten zu einem weitreichenden Rechtsstreit um ausstehende Zahlungen in Höhe von 63.650 Euro, außergerichtliche Anwaltskosten von 2.438,66 Euro sowie um die Räumung von 330 Quadratmetern Gewerbefläche. Eine Museumsstiftung hatte im Mai 2012 in einem Bürogebäude in F. entsprechende Räumlichkeiten für ihren Ausstellungsbetrieb angemietet. Zeitgleich versprachen die damaligen Gesellschafter der vermietenden Gesellschaft eine jährliche Förderspende von 72.000 Euro, die über eine undatierte Vereinbarung faktisch mit den Mietzahlungen vierteljährlich verrechnet werden sollte. Als das Gebäude im Jahr 2020 den Eigentümer wechselte, blieben diese fest eingeplanten Spenden ab September 2021 aus. Die Stiftung informierte die neue Eigentümerin über ihren Liquiditätsengpass und stellte im November 2021 die Überweisung der Miete vollständig ein. Daraufhin kündigte die Hausverwaltung der Immobilienfirma fristlos und zog vor das Landgericht Frankfurt am Main, welches der Klage zunächst weitgehend stattgab, bevor das Oberlandesgericht sie abwies. Der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 70/24) gab der klagenden Erwerberin am Ende in wesentlichen Punkten recht, hob das klageabweisende Urteil des 2. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 7. November 2023 auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an einen anderen Senat zurück.
Bleiben Mietzahlungen aus, kann eine außerordentliche Kündigung wegen eines Mietrückstands nach Maßgabe von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfolgen. Gemäß § 286 Abs. 4 BGB befreit eine mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit den Schuldner grundsätzlich nicht von den vertraglichen Folgen einer verspäteten Leistung. Eine Aufrechnung – also das Verrechnen einer eigenen Gegenforderung mit der Mietschuld – zur Abwendung der fristlosen Kündigungsfolgen muss zwingend den strengen Anforderungen des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB entsprechen….