Kein zweiter Rettungsweg, die Behörde versiegelt die Türen – jahrelange Pachtausfälle belasten den Eigentümer, weil die Gemeinschaft die notwendige Brandschutz-Sanierung über mehrere Versammlungen hinweg einfach vertagt. Doch ab welchem konkreten Moment verwandelt sich dieses Zögern der Miteigentümer in eine handfeste Schadensersatzpflicht gegenüber dem finanziell geschädigten Vermieter?
Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 18/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 27.02.2026
- Aktenzeichen: V ZR 18/25
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Streitwert: 20.550 €
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Eigentümergemeinschaften, Verwalter
Eigentümer erhalten Schadensersatz für Mietausfall, wenn die Gemeinschaft notwendige Brandschutzmaßnahmen am Gebäude schuldhaft verzögert.
- Die Gemeinschaft muss das Gebäude stets nach den geltenden Bauvorschriften instand halten.
- Die Haftung beginnt, sobald die Gemeinschaft eine notwendige Maßnahme pflichtwidrig nicht beschließt.
- Eigentümer dürfen einzelne Etagen ihrer Wohnung rechtlich wirksam separat an Dritte verpachten.
- Eine Vermietung an Firmen gilt als Wohnnutzung, wenn dort Menschen tatsächlich wohnen.
- Das Gericht prüft nun, ob die Eigentümerin eine Mitschuld am Schaden trägt.
Wann haftet die GdWE für entgangene Pacht?
Gemäß § 18 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Kommt es zu einer schuldhaften Verletzung dieser Verwaltungspflichten, entsteht für den einzelnen Eigentümer ein Anspruch auf einen Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dabei muss sich der Verband das Verhalten des Verwalters entsprechend § 31 BGB sowie das Handeln von Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB zurechnen lassen. Erfüllungsgehilfen sind dabei alle Personen, die im Auftrag der Gemeinschaft tätig werden, wie etwa Handwerker oder der Hausmeister. Auch Willensbildungsfehler der Eigentümer selbst fallen in den gesetzlichen Zurechnungsbereich der Gemeinschaft. Das bedeutet konkret: Die Gemeinschaft haftet auch dann, wenn die Eigentümer in der Versammlung durch falsche Abstimmungen oder das Unterlassen notwendiger Beschlüsse ihre Pflichten verletzt haben.
Eine Sondereigentümerin forderte von der Eigentümergemeinschaft einen finanziellen Ersatz für entgangene Pachteinnahmen über einen Zeitraum von 27 Monaten. Die Gesamtforderung der Frau belief sich auf exakt 20.550 Euro, nachdem die behördliche Nutzung ihrer Räumlichkeiten untersagt worden war. Die Revision der Wohnungseigentümerin vor dem Bundesgerichtshof (Az. V ZR 18/25) hatte Erfolg. Die Karlsruher Richter hoben das vorherige klageabweisende Urteil des Landgerichts Braunschweig auf und verwiesen die Sache zurück an das Berufungsgericht.