Zum vorliegenden Urteilstext springen: 1 S 3/26
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: LG Lübeck
- Datum: 30.03.2026
- Aktenzeichen: 1 S 3/26
- Verfahren: Zahlung von Nebenkosten
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Streitwert: 2.823,44 €
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Vermieter und Mieter von Einfamilienhäusern
Mieter von Einfamilienhäusern müssen Heizkosten auch ohne Angabe der genauen Ölmenge in Litern zahlen.
- Bei Einfamilienhäusern gibt es keine Kostenverteilung auf andere Mieter im Haus.
- Die Mieter verbrauchen das Heizöl allein und kennen die Liefermengen durch Anwesenheit.
- Eine Abrechnung ist wirksam, wenn sie lediglich die Gesamtkosten für das Öl nennt.
- In Mehrfamilienhäusern bleibt die Angabe der verbrauchten Menge in Litern weiterhin Pflicht.
- Das Gericht ließ die Revision zu, um diese Rechtsfrage endgültig klären zu lassen.
Warum beim Einfamilienhaus einfache Kostenaufstellungen ausreichen
Eine Betriebskostenabrechnung muss gemäß § 259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Die formelle Ordnungsmäßigkeit erfordert zwingend die Angabe der Gesamtkosten, die Erläuterung der angewandten Verteilerschlüssel, die Berechnung des jeweiligen Mieteranteils und den Abzug der bereits geleisteten Vorauszahlungen. Das bedeutet konkret: Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung dann, wenn sie alle Mindestangaben enthält, damit der Mieter sie prüfen kann – ob die Zahlen inhaltlich korrekt sind, ist eine davon getrennte Frage. Diese Struktur soll sicherstellen, dass der Empfänger die einzelnen Kostenpositionen sowohl gedanklich als auch rechnerisch zweifelsfrei nachprüfen kann.
Diese rechtlichen Anforderungen bildeten den Rahmen für einen Streitfall, in dem Vermieter eine Nachzahlung für das Jahr 2022 forderten und sich gegen ein zuvor klageabweisendes Urteil wehrten. Das Landgericht Lübeck gab den Eigentümern in der Berufungsinstanz überwiegend recht. Die Berufungsinstanz ist das nächsthöhere Gericht, das ein bereits gefälltes Urteil der ersten Instanz (hier des Amtsgerichts) noch einmal auf rechtliche und tatsächliche Fehler prüft. Das Gericht verurteilte die Mieter zur Zahlung von 2.823,44 Euro zuzüglich Zinsen, wies weitergehende Forderungen aber ab (Az. 1 S 3/26). Die Eigentümer hatten in ihrer Abrechnung vom 28. Dezember 2023 Gesamtkosten in Höhe von 6.423,44 Euro für ein vermietetes Haus bezogen auf 365 Tage einzeln ausgewiesen, wovon nach einem Abzug der geleisteten Vorauszahlungen von 3.600 Euro der strittige Saldo übrig blieb. Die Richter stellten fest, dass bei einem Einfamilienhaus kein gesonderter Verteilerschlüssel nötig ist, da die Bewohner die alleinigen Nutzer der Immobilie sind….