Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZR 98/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 27.02.2026
- Aktenzeichen: V ZR 98/25
- Verfahren: Feststellungsklage zur Kostenverteilung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwaltungen, Eigentümergemeinschaften
Wohnungseigentümer dürfen die Gemeinschaft verklagen, um unklare Kostenregeln in der Gemeinschaftsordnung prüfen zu lassen.
- Unklare und lückenhafte Regeln zum Teilen von Kosten sind rechtlich unwirksam.
- Wohnungseigentümer dürfen bei Streit über Zahlungen direkt gegen die Gemeinschaft klagen.
- Die Eigentümergemeinschaft als Verband ist die richtige Gegnerin für diese Klagen.
- Das Urteil wirkt bindend für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.
Wann ist die Feststellungsklage zur Kostenklärung zulässig?
Nach § 256 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) muss eine Feststellungsklage stets auf das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses gerichtet sein. Das bedeutet konkret: Es wird nicht direkt auf eine Zahlung geklagt, sondern das Gericht soll verbindlich klären, ob ein bestimmtes Recht oder eine Pflicht überhaupt existiert. Die abstrakte Klärung einzelner Vorfragen oder bloßer Berechnungsgrundlagen reicht rechtlich nicht aus. Zusätzlich verlangt das Gesetz ein berechtigtes Feststellungsinteresse, welches etwa dann vorliegt, wenn offene Uneinigkeit über den Inhalt und die Wirksamkeit von wohnungseigentumsrechtlichen Regelungen herrscht.
Wie ein solches rechtliches Interesse im juristischen Alltag aussieht, zeigte der Streit um die Sanierung eines Spielplatzes vor dem Bundesgerichtshof (Az. V ZR 98/25). Zwei Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes zogen gegen ihre Eigentümergemeinschaft vor Gericht und gewannen den Rechtsstreit rechtskräftig, während eine in den Prozess eingeschaltete Nachbarin mit ihrer Revision scheiterte und die Kosten des Verfahrens tragen muss. Eine Revision ist ein Rechtsmittel, bei dem das höchste Gericht das Urteil der Vorinstanz nur noch auf rechtliche Fehler prüft, ohne neue Beweise zu erheben. Die klagenden Stellplatzeigentümer wollten gerichtlich festhalten lassen, dass die anstehenden Kosten für die Spielfläche nach den regulären Miteigentumsanteilen abzurechnen sind und nicht nach einer umstrittenen Sonderregel. Der Bundesgerichtshof sah in dem Vorgehen kein unzulässiges abstraktes Gutachten, sondern die zwingende Klärung konkreter Zahlungspflichten. Da innerhalb der Gemeinschaft handfeste Differenzen über die Verteilung der Baukosten herrschten, war das notwendige Feststellungsinteresse für die Richter zweifelsfrei gegeben.
Haben Sie Zweifel an der Rechtswirksamkeit einer Kostenklausel, müssen Sie nicht warten, bis eine fehlerhafte Jahresabrechnung vorliegt….