Zum vorliegenden Urteilstext springen: 30 U 99/22
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Hamm
- Datum: 14.06.2024
- Aktenzeichen: 30 U 99/22
- Verfahren: Berufung zur Räumung und Feststellung
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter von Gewerberäumen, Zahnärzte
Ein Zahnarzt behält seine Praxisräume trotz Kündigung, weil der Mietvertrag wegen fester Laufzeit wirksam bleibt.
- Jahrelange Mietzahlungen heilen eine fehlende Vollmacht beim Unterschreiben des Vertrages.
- Spätere Flächenkorrekturen schaden der Form nicht bei bereits im Vertrag vereinbarter Berechnung.
- Vermieter kündigen befristete Verträge bei kleinen Fehlern nicht ohne wichtigen Grund vorzeitig.
- Mieter verlieren ihr Vormietrecht durch das Fordern abweichender Bedingungen zum Drittvertrag.
- Ein ungültiges Kaufrecht macht den restlichen Mietvertrag nicht automatisch komplett ungültig.
Wann bewirkt ein Schriftformmangel im Gewerbemietvertrag eine Kündigung?
Ein Mietvertrag über Gewerberäume muss gemäß den Vorgaben der §§ 550 Satz 1, 126 und 578 Absatz 2 Satz 1 BGB die Schriftform wahren, wenn er für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird. Wird diese Formvorgabe nicht eingehalten, gilt der Vertrag gesetzlich als für unbestimmte Zeit geschlossen. Ein solcher, für unbestimmte Zeit geltender Vertrag kann von beiden Seiten ordentlich gekündigt werden, wie es § 542 Absatz 2 BGB vorsieht.
Prüfen Sie Ihren Vertrag gezielt auf fehlende Unterschriften aller Vertragsparteien oder mündliche Nebenabreden. Finden Sie einen solchen Formfehler, können Sie ein eigentlich langfristig befristetes Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist (meist zum Ende des nächsten Kalendervierteljahres) ordentlich kündigen.
Der Konflikt um die Räumung der Zahnarztpraxis
Die Tragweite dieser Formvorschriften zeigte sich bei einem langjährigen Mietverhältnis zwischen einem Eigentümer und einem Zahnarzt. Der Mediziner betreibt seine Praxis in der rechten Raumeinheit im ersten Obergeschoss eines Gewerbeobjekts. Grundlage war ein Vertrag aus dem Jahr 2010 mit einer festen Laufzeit von zehn Jahren ab Mai 2020 und mehreren Verlängerungsoptionen. Nach einem Eigentümerwechsel kündigte der neue Vermieter in den Jahren 2020 und 2021 den noch laufenden Vertrag ordentlich. Er verlangte die Räumung, da die ursprünglich vereinbarte Laufzeit wegen angeblicher Schriftformmängel nicht bindend sei.
OLG Hamm bestätigt Fortbestand des befristeten Praxismietvertrags
Das angerufene Oberlandesgericht Hamm (Az. 30 U 99/22) wies die Räumungsklage ab, entschied aber hinsichtlich der vom Mieter geforderten angrenzenden Räumlichkeiten zugunsten des Vermieters und verteilte die Prozesskosten auf beide Seiten….