Zum vorliegenden Urteilstext springen: 14 U 128/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: OLG Karlsruhe
- Datum: 20.03.2026
- Aktenzeichen: 14 U 128/25
- Verfahren: Klage auf Räumung, Herausgabe und Zahlung
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Relevant für: Hotelbetreiber, Vermieter von Gewerbeimmobilien
Hotelbetreiber muss Räume und Ausstattung wegen hoher Mietrückstände sofort räumen und offene Beträge zahlen.
- Der Mieter zahlte die Miete über Monate hinweg unvollständig oder deutlich zu spät.
- Eine unwirksame Kündigung gilt als Abmahnung für spätere Kündigungen bei weiteren Rückständen.
- Der Betreiber verliert das Hotel und muss hohe Nutzungsentschädigungen sowie Anwaltskosten tragen.
- Wirtschaftliche Härten des Mieters verhindern die Räumung bei massiven Zahlungsausfällen nicht.
- Der Vertrag über die Inneneinrichtung endet automatisch zusammen mit dem Mietvertrag für das Gebäude.
OLG Karlsruhe bestätigt Kündigung des 25-jährigen Hotel-Mietvertrags
Ob ein gewerbliches Überlassungsverhältnis als Mietvertrag nach § 535 BGB oder als Pachtvertrag nach § 581 BGB gilt, entscheidet sich nach den vertraglichen Bezeichnungen und den tatsächlichen Überlassungspflichten. Das bedeutet konkret: Bei einer Pacht werden nicht nur Räume überlassen, sondern dem Nutzer wird auch ermöglicht, mit dem bereits vorhandenen Inventar und Betrieb direkt Erträge zu erwirtschaften. Vermietet ein Eigentümer lediglich leere Räumlichkeiten, während die betriebliche Ausstattung anderweitig beschafft wird, liegt klassisches Mietrecht vor. Endet dieses Rechtsverhältnis rechtmäßig, entsteht nach § 546 Abs. 1 BGB ein sofortiger Anspruch auf die Räumung des Objekts.
Ob ein solcher Räumungsanspruch im Fall eines süddeutschen Hotelbetriebs durchsetzbar ist, klärte das Oberlandesgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 20.03.2026 (Az. 14 U 128/25). Eine Eigentümerin hatte einem Unternehmen im Jahr 2021 Räumlichkeiten für einen Hotelbetrieb in Freiburg für eine feste Laufzeit von 25 Jahren überlassen. Die Hoteleinrichtung war jedoch Gegenstand eines separaten Vertrags mit einer Tochtergesellschaft der Vermieterin. Weil es zu massiven Zahlungsrückständen kam, kündigte die Vermieterin das Vertragsverhältnis mehrfach. Der angerufene Senat bestätigte in der Berufungsinstanz die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung und wies die Berufung der Hotelbetreiberin gegen das vorangegangene Urteil des Landgerichts Freiburg vollständig zurück, womit die Räumungspflicht rechtskräftig wurde. Das bedeutet: Das Urteil ist endgültig und kann nicht mehr durch weitere Rechtsmittel angefochten werden.