Zum vorliegenden Urteilstext springen: 922 C 3010/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Wiesbaden
- Datum: 08.12.2025
- Aktenzeichen: 922 C 3010/24
- Verfahren: Beschlussanfechtungsklage
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Immobilienanwälte
Eigentümer können eine Hausverwaltung ablehnen, wenn deren zuständige Mitarbeiter keine staatlich anerkannte Fachprüfung haben.
- Die Hausverwaltung gilt nur als zertifiziert, wenn alle zuständigen Angestellten die Fachprüfung besitzen.
- Dies gilt für alle Mitarbeiter mit direktem Einfluss auf Abrechnungen oder Kontakt zu Eigentümern.
- Ohne vollständige Zertifizierung der Belegschaft entspricht die Wahl der Verwaltung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
- Die bloße Qualifikation der Geschäftsführung reicht für die Zertifizierung der gesamten GmbH nicht aus.
Warum das AG Wiesbaden die Verwalterbestellung aufhob
Seit dem 1. Dezember 2023 entspricht gemäß den rechtlichen Vorgaben des § 48 Absatz 1 und § 19 Absatz 2 Nummer 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG der ordnungsgemäßen Verwaltung. Das bedeutet konkret: Nur so entspricht die Verwaltung den gesetzlichen Mindestanforderungen an eine rechtssichere Führung der Gemeinschaft. Als zertifiziert gilt dabei eine person, die durch eine formelle Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer ihre notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat. Für juristische Personen wie eine GmbH formuliert § 8 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) eine strenge Voraussetzung. Diese Betriebe dürfen sich nur dann so bezeichnen, wenn alle Beschäftigten, die unmittelbar mit der Verwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV durch ihre Berufsausbildung gleichgestellt sind.
Um Ihre Rechtssicherheit zu garantieren, sollten Sie von einer Verwaltungs-GmbH proaktiv eine Liste aller Mitarbeiter anfordern, die konkret für Ihr Objekt zuständig sind. Lassen Sie sich für jede dieser Personen das IHK-Zertifikat oder einen gleichwertigen Berufsabschluss (z. B. Immobilienkaufmann/-frau) nachweisen. Die bloße Zertifizierung der Geschäftsführung reicht nicht aus.
In einem juristischen Streit vor dem Amtsgericht Wiesbaden zeigte sich konkret, wie streng diese Vorgaben in der Praxis ausgelegt werden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste am 9. August 2024 unter den Tagesordnungspunkten 3a und 3b den Beschluss, eine Hausverwaltungs-GmbH rückwirkend zum 1. Januar 2024 als Verwalterin zu bestellen und einen entsprechenden Verwaltervertrag abzuschließen. Ein Mitglied der Gemeinschaft focht diese Beschlüsse jedoch juristisch an. Eine solche Anfechtung ist das rechtliche Mittel, mit dem Eigentümer die Gültigkeit von Beschlüssen innerhalb einer kurzen Frist gerichtlich prüfen lassen können….