Zum vorliegenden Urteilstext springen: 14 U 1880/25 e
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 12.02.2026
- Aktenzeichen: 14 U 1880/25 e
- Verfahren: Rückforderung von Nebenkosten
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Vermieter, gewerbliche Mieter bei Nebenkostenabrechnung
Gewerbliche Vermieter müssen Wartungskosten im Vertrag begrenzen, damit sie diese wirksam auf Mieter umlegen.
- Ohne feste Kostengrenze überfordern Wartungskosten gewerbliche Mieter finanziell und sind nicht planbar.
- Diese Regel gilt vor allem für teure Technik wie Brandschutz oder Aufzüge.
- Mieter erhalten ihr Geld zurück, wenn der Vertrag keine klare Kostengrenze nennt.
- Nur die Wartungs-Regel ist unwirksam, während andere Teile des Mietvertrags bestehen bleiben.
- Der Bundesgerichtshof muss diesen Fall wegen widersprüchlicher Urteile anderer Gerichte klären.
Wer trägt Wartungskosten im Gewerbemietvertrag rechtlich?
Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist nach dem Gesetz grundsätzlich der Vermieter zur Instandhaltung und zur Instandsetzung der vermieteten Immobilie verpflichtet. In der Gewerberaummiete kann diese Last über einen Formularvertrag – also einen vorformulierten Standardvertrag – auf den Mieter übertragen werden, sofern die anfallenden Kosten der Risikosphäre des Nutzers zuzuordnen sind. Das bedeutet konkret: Die Kosten müssen den Verantwortungsbereich des Mieters betreffen, auf den er durch seine Nutzung direkten Einfluss hat. Eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt jedoch dann vor, wenn einem Mieter unbegrenzte Kosten für gemeinschaftlich genutzte Flächen und Anlagen auferlegt werden.
Mit der Frage der rechtlichen Grenzen solcher Übertragungen befasste sich das Oberlandesgericht München, nachdem eine Mieterin erhebliche Summen aus den Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2019 bis 2021 für ein Objekt in Kempten zurückforderte. Das Landgericht Kempten (Az.: 1 HK O 1857/24) hatte die Vermieterin in der Vorinstanz zunächst zur Zahlung von 37.824,85 Euro verurteilt, weil Anlage 050 des Mietvertrags die laufenden Kosten ohne Deckelung umlegte. Das Oberlandesgericht München (Az.: 14 U 1880/25 e) korrigierte dieses Ergebnis im Berufungsverfahren und sprach der Mieterin exakt 16.104,23 Euro zu, während die weitergehende Zahlungsklage abgewiesen wurde.
Wann Wartungskosten ohne Kostendeckelung unwirksam sind
Laufende Ausgaben müssen für den Mieter stets kalkulierbar und eingrenzbar bleiben, um eine rechtliche Benachteiligung zu vermeiden. Ohne eine vertragliche Kostenobergrenze werden dem Vertragspartner unkalkulierbare und der Höhe nach völlig unvorhersehbare Lasten aufgebürdet. Die höchstrichterliche Rechtsprechung fordert, wie beispielsweise der Bundesgerichtshof (Urteil vom 10.09….