Zum vorliegenden Urteilstext springen: 11 U 25/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 12.03.2026
- Aktenzeichen: III ZR 182/25
- Verfahren: Schadenersatz wegen Notarhaftung
- Rechtsbereiche: Notarrecht, Immobilienrecht
- Streitwert: 357.603,47 €
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Immobilienverkäufer, Käufer, Notare
Ein Notar haftet für finanzielle Einbußen bei unklaren Vertragsklauseln zum Vorkaufsrecht einer Gemeinde.
- Unpräzise Formulierungen im Kaufvertrag verletzen die Amtspflichten des Notars gegenüber den Beteiligten.
- Der Verkäufer muss den genauen Ablauf ohne den Fehler des Notars beweisen.
- Notare haften direkt für Zinsverluste und Kosten durch verzögerte Kaufpreiszahlungen der Kunden.
- Andere Regressansprüche gegen Dritte schließen eine Haftung des Notars hier nicht aus.
- Das Gericht verwies den Fall zur weiteren Beweisaufnahme an die Vorinstanz zurück.
Wann haftet der Notar für unklare Vorkaufsrechts-Klauseln?
Ein Notar muss gemäß dem Beurkundungsgesetz den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und die Erklärungen klar sowie unzweideutig wiedergeben. Das erklärte Ziel dieser notariellen Amtspflicht nach § 17 Abs. 1 BeurkG ist es, künftige Irrtümer und Zweifel der Vertragsparteien zu vermeiden. Kommt ein Amtsträger dieser Verpflichtung nicht nach, ergibt sich eine mögliche Haftung bei einer Amtspflichtverletzung aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO.
Der Notar verletzt die ihm gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG obliegenden Amtspflichten, wenn er in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorschlägt und beurkundet, aus der nicht deutlich wird, ob die dort bestimmten Rechtsfolgen bereits eintreten, wenn der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde dieses Recht i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB zusteht, oder ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist. – so der Bundesgerichtshof
Wie schnell eine vage Formulierung weitreichende Konsequenzen nach sich zieht, zeigt der zugrunde liegende Streitfall.
Wie eine vage Vorkaufsrechts-Regelung den Verkauf blockierte
Ein Verkäufer veräußerte im November 2018 ein Grundstück in Hamburg für 1.975.000 Euro an eine Immobiliengesellschaft. Der beurkundende Notar entwarf für dieses Geschäft einen Vertrag, der eine unklare Klausel zum Vorkaufsrecht enthielt. Die fragliche Passage knüpfte weitreichende Rechtsfolgen daran, dass die Stadt ein ihr „zustehendes“ Vorkaufsrecht ausübt. Dabei versäumte der Jurist es jedoch, den Fall einer unwirksamen Ausübung oder eines gesetzlichen Ausschlusses nach § 26 BauGB eindeutig zu regeln.
Warum der BGH das Schadensersatz-Urteil aufhob
In seinem Urteil vom 12. März 2026 (Az….