Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2-01 S 2/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Frankfurt am Main
- Datum: 19.01.2026
- Aktenzeichen: 2-01 S 2/25
- Verfahren: Zahlungsklage wegen Bewirtschaftungskosten
- Rechtsbereiche: Bauträgerrecht, Immobilienrecht
- Streitwert: 1.486,04 EUR
- Relevant für: Bauträger, Immobilienkäufer bei Neubauprojekten
Ein Bauträger zahlt alle laufenden Wohnungskosten bis zur tatsächlichen Übergabe der Immobilie an den Käufer.
- Der Vertrag regelt die Kostentragung erst ab dem Monat der tatsächlichen Besitzübergabe.
- Dies gilt auch für spätere Nachzahlungen aus Abrechnungen für die Zeit vor Übergabe.
- Käufer erhalten bereits gezahlte Beträge für diesen Zeitraum vom Bauträger in voller Höhe zurück.
- Eine verspätete Übergabe durch den Käufer ändert nichts an der Zahlungspflicht des Bauträgers.
- Eine Aufrechnung mit dem Kaufpreis scheitert ohne eine eindeutige und bedingungsfreie Erklärung.
Bauträger muss Hausgeld bis zur Schlüsselübergabe tragen
Die Lastenverteilung bei einem Immobilienkauf richtet sich primär nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Bauträger und dem Erwerber. Dabei ist die rechtliche Verpflichtung zur Kostentragung im Innenverhältnis völlig unabhängig von der Verteilung im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft zu betrachten. Das Innenverhältnis beschreibt hierbei die rechtliche Beziehung allein zwischen Käufer und Verkäufer, unabhängig von den Abrechnungspflichten gegenüber der Gemeinschaft. Entsprechende Vertragswerke können ausdrücklich vorsehen, dass das verkaufende Unternehmen das Hausgeld bis zum Tag der tatsächlichen Besitzübergabe trägt.
Genau diese Frage musste das Landgericht Frankfurt am Main klären.
Im Jahr 2017 erwarb ein Ehepaar eine noch zu errichtende Eigentumswohnung samt Tiefgaragenstellplatz von einer Bauträgerin, welche die Immobilie jedoch erst Jahre später übergab. Als infolgedessen ein Streit über die in der Zwischenzeit angefallenen Bewirtschaftungskosten ausbrach, entschied das Landgericht Frankfurt am Main zugunsten des Erwerbers und verurteilte das Unternehmen zur Zahlung von 1.486,04 Euro. Das Gericht änderte damit im Berufungsverfahren ein vorangegangenes Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main ab, welches die Klage in der ersten Instanz zunächst noch abgewiesen hatte (Az.: 28043 C 45/24).
Vertrag legt Kostenbeginn auf Monat der Besitzübergabe
Der notarielle Bauträgervertrag der Parteien enthielt unter Ziffer 13.2 die klare Regelung, dass der Käufer das Hausgeld und die Verwaltergebühren erstmalig für jenen Monat zu zahlen hat, in dem die Besitzübergabe erfolgt. Bis zu diesem Tag sollte ausdrücklich die Verkäuferin das Hausgeld tragen. Flankiert wurde dies durch Ziffer 6….