Die Fassade bröckelt, der Sanierungsbeschluss steht – doch ein detailliertes Leistungsverzeichnis liegt den Eigentümern bei der Abstimmung gar nicht vor. Dass der Verwalter trotz fehlender Vergleichsangebote weitreichende Befugnisse erhalten soll, während gleichzeitig über die Jahresabrechnung gestritten wird, beschäftigt nun das Amtsgericht Eckernförde.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 6 C 7/23 WEG
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Eckernförde
- Datum: 26.09.2025
- Aktenzeichen: 6 C 7/23 WEG
- Verfahren: Klage gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Streitwert: 19.455,22 Euro
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter
Eigentümer dürfen eine Verwalter-Wiederwahl verhindern, wenn neue Verträge ohne Preisvergleiche deutlich teurer werden.
- Die Gemeinschaft muss bei teuren Vertragsänderungen alternative Angebote anderer Verwalter zur Prüfung vorlegen.
- Dies gilt besonders bei höheren Vollmachten für Kosten und deutlich steigenden Gebühren der Verwaltung.
- Ohne genaue Leistungsverzeichnisse und vergleichbare Preise sind Beschlüsse über teure Fassadenarbeiten rechtlich unwirksam.
- Einfache Instandsetzungen ohne optische Veränderung der Anlage zählen nicht als zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen.
- Mögliche Interessenkonflikte eines Anwalts machen seine Handlungen vor Gericht im laufenden Prozess nicht unwirksam.
Abrechnungsspitzen: Warum unberechtigte Zahlungen kein Anfechtungsgrund sind
Eine Miteigentümerin klagte gegen mehrere Beschlüsse der Eigentümerversammlung ihrer Gemeinschaft vom 15. April 2023. Das Amtsgericht Eckernförde gab der Klage teilweise statt und erklärte zwei Beschlüsse für ungültig, während es die restlichen Forderungen abwies (Az. 6 C 7/23 WEG).
Eine Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss eine lückenlose Darstellung und eine schlüssige Kontrolle der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben ermöglichen. Dabei handelt es sich um eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die sich strikt auf tatsächliche Geldflüsse bezieht. Für die Wirksamkeit eines Beschlusses über Abrechnungsspitzen – also den Differenzbetrag zwischen den bereits geleisteten Hausgeld-Vorschüssen und den tatsächlich angefallenen Kosten – ist es daher unerheblich, ob bestimmte Zahlungen materiell-rechtlich gerechtfertigt waren. Das bedeutet konkret: Für die Korrektheit der Abrechnung zählt nur, dass das Geld wirklich abgeflossen ist, nicht ob der Verwalter den Betrag rechtlich gesehen hätte zahlen dürfen. Maßgeblich für die Beurteilung ist allein die Einhaltung einer ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG.
Ein genauerer Blick auf die erste Forderung der Eigentümerin veranschaulicht diese juristische Ausgangslage sehr deutlich.
Die Frau rügte bei dem ersten Tagesordnungspunkt die Genehmigung der Abrechnungsspitzen für das Jahr 2022. Sie störte sich an den aus ihrer Sicht unangemessen hohen Aufwendungen für den Verwaltungsbeirat. In der Abrechnung waren unter anderem Fahrtkosten, Sitzungsgelder und Übernachtungskosten der Beiratsmitglieder enthalten. Das Gericht wies die Forderung in diesem Punkt jedoch ab….