Zentnerweise Gerüste auf dem Hof, doch die Baugenehmigung fehlt: In Baden-Württemberg steht ein Stukkateurbetrieb vor dem Aus, weil Behörden die Nutzung untersagen. Ob ein behaupteter Bestandsschutz den Betrieb rettet oder die Beweislast beim Eigentümer hängen bleibt, entscheidet über die Existenz des Handwerksunternehmens.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 5 S 2295/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg
- Datum: 25.02.2026
- Aktenzeichen: 5 S 2295/25
- Verfahren: Eilverfahren zur Nutzungsuntersagung
- Rechtsbereiche: Baurecht
- Streitwert: 7.500 Euro
- Relevant für: Grundstückseigentümer, Handwerksbetriebe, Baubehörden
Die Baubehörde darf einen Betrieb sofort stoppen, wenn die notwendige Baugenehmigung für die Nutzung fehlt.
- Ein fehlender Bauschein genügt für die sofortige Schließung des gesamten Betriebs.
- Die Stadt muss vorab nicht prüfen, ob sie den Betrieb erlauben kann.
- Der Besitzer muss den Betrieb sofort einstellen und neue Anträge stellen.
- Alter Schutz gilt nur, wenn der Besitzer die frühere Erlaubnis genau beweist.
- Wer den früheren Schutz nicht belegen kann, verliert im Zweifel vor Gericht.
Reicht die fehlende Baugenehmigung für eine Nutzungsuntersagung?
Eine Baubehörde kann gemäß § 65 Absatz 1 Satz 2 der Landesbauordnung (LBO) eine Nutzungsuntersagung aussprechen, wenn ein Zustand im Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht. Für ein solches Eingreifen reicht die formelle Baurechtswidrigkeit im Regelfall völlig aus, womit das bloße Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung gemeint ist. Diese strikte Regelung dient der Sicherung des regulären Baugenehmigungsverfahrens und verhindert, dass rechtsuntreue Personen einen ungerechtfertigten Vorteil gegenüber rechtstreuen Bürgern erlangen. Eine seltene Ausnahme von dieser Regel greift nur dann, wenn das betroffene Vorhaben ganz offensichtlich genehmigungsfähig ist.
Genau diese rechtliche Ausgangslage musste der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg für einen aktuellen Streitfall bewerten.
Eine Grundstückseigentümerin verpachtete ihr Areal in einem Mischgebiet an einen Stukkateurbetrieb, obwohl die bestehende Baugenehmigung lediglich eine Gaststätte mit einem angeschlossenen Beherbergungsbetrieb abdeckte. Das höchste Verwaltungsgericht des Landes wies ihre Beschwerde rechtskräftig ab, womit die Nutzungsuntersagung bestehen bleibt und die Eigentümerin den rechtlichen Streit endgültig verloren hat.
Prüfen Sie als Eigentümer vor dem Abschluss eines neuen gewerblichen Pachtvertrags zwingend den genauen Wortlaut der bestehenden Baugenehmigung. Stimmt die genehmigte Nutzungsart nicht exakt mit dem geplanten Gewerbe überein, müssen Sie vorab eine offizielle Nutzungsänderung beantragen. Sonst riskieren Sie die sofortige behördliche Schließung des Pachtbetriebs und bleiben auf erheblichen Verfahrenskosten sitzen.
Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg bestätigte in seinem Beschluss vom 25. Februar 2026 (Az.: 5 S 2295/25) die vorherige Entscheidung des Verwaltungsgerichts Freiburg (Az.: 3 K 4504/25 vom 12. November 2025)….