Zum vorliegenden Urteilstext springen: 14 U 1880/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 12.02.2026
- Aktenzeichen: 14 U 1880/25
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Streitwert: 37.824,85 Euro
- Revision zugelassen: Ja – Rechtsfrage noch nicht höchstrichterlich geklärt.
- Relevant für: Vermieter, Mieter von Gewerberäumen
Vermieter zahlt Wartungskosten zurück, weil der Mietvertrag keine feste Kostenobergrenze für Gemeinschaftsanlagen vorsah.
- Fehlende Kostenobergrenzen benachteiligen Mieter unangemessen bei der Kalkulation ihrer Nebenkosten.
- Diese Regel gilt für Wartungsarbeiten an technischen Anlagen außerhalb der gemieteten Räume.
- Mieter fordern zu viel gezahlte Beträge für unbegrenzte Wartungskosten vom Vermieter zurück.
- Vereinbarte Höchstgrenzen für Reparaturen bleiben trotz der unwirksamen Wartungsregeln weiterhin gültig.
- Das Gericht trennte die wirksame Regel für Reparaturen von der unwirksamen Wartungsklausel.
Wann sind die Wartungskosten im Gewerbemietvertrag unwirksam?
Gemäß Paragraf 307 Absatz 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) liegt eine unangemessene Benachteiligung vor, wenn vorformulierte Vertragsklauseln dem Mieter ein unbegrenztes Kostenrisiko aufbürden. Die Übertragung der Erhaltungslast für Gemeinschaftsflächen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist rechtlich nur dann zulässig, wenn eine betragsmäßige Kostenobergrenze, auch Kappungsgrenze genannt, vereinbart wurde. Erhaltungslast bedeutet hier konkret: Die grundsätzliche Pflicht, das Gebäude und seine Anlagen instand zu halten und notwendige Reparaturen zu bezahlen. Folglich ist eine Klausel unwirksam, wenn sie dem Mieter die Wartungskosten für technische Einrichtungen ohne eine derartige Deckelung auferlegt.
Die zulässige Abweichung vom gesetzlichen Leitbild findet aber dort ihre Grenze, wo dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen ohne Beschränkung der Höhe nach auferlegt wird. – so das Oberlandesgericht München
Genau diese Frage musste das Oberlandesgericht München klären.
Im Jahr 2020 mietete ein Unternehmen Gewerberäume in einem Kemptener Wohn- und Geschäftshaus, woraufhin die neue Vermieterin in den folgenden Jahren Nebenkosten für die Wartung von Gemeinschaftsanlagen ohne vertragliche Kostenobergrenze abrechnete. Das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 14 U 1880/25) verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung von 16.104,23 Euro nebst Zinsen, wies die darüber hinausgehende Klage auf eine höhere Summe jedoch ab.
Fehlende Kostenobergrenze für Wartung führt zum Prozess
Die Gewerbemieterin forderte ursprünglich die Rückzahlung von insgesamt 37.824,85 Euro für Instandhaltungs- und Wartungspositionen aus den Abrechnungsjahren 2019 bis 2021….