Zum vorliegenden Urteilstext springen: 5 U 27/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: OLG Brandenburg
- Datum: 12.02.2026
- Aktenzeichen: 5 U 27/25
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Nachbarrecht, Schadensersatzrecht
- Streitwert: 35.000 Euro
- Relevant für: Hausbesitzer, Bauunternehmen, Nachbarn bei Bauarbeiten
Hausbesitzer verlieren Prozess um Gebäudeschäden mangels Beweisen für die Ursache durch eine Grundwasserabsenkung.
- Gutachter fanden alte Baumängel als eigentliche Ursache für die Risse am Wohnhaus.
- Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Bauarbeiten und Schäden begründet allein noch keine Haftung.
- Die Kläger zahlen die Prozesskosten und erhalten kein Geld für die geplante Sanierung.
- Ein automatischer Schuldnachweis scheitert, wenn andere Ursachen für die Gebäuderisse möglich sind.
Wann scheitert Schadensersatz trotz Schäden durch Grundwasserabsenkung?
Werden durch Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück Risse am eigenen Haus befürchtet, rücken verschiedene Anspruchsgrundlagen in den juristischen Fokus. Entsprechende Schadensersatzforderungen können sich aus einer Verletzung des sogenannten Vertiefungsverbots nach den Paragrafen 823 Absatz 2 und 909 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ergeben. Alternativ ist ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog zu den Paragrafen 906 Absatz 2 und 909 BGB denkbar. Das bedeutet konkret: Betroffene können unter Umständen selbst dann eine finanzielle Entschädigung verlangen, wenn das Bauunternehmen handwerklich völlig fehlerfrei gearbeitet hat. Die zwingende Voraussetzung für eine rechtliche Haftung bleibt jedoch stets der strikte Nachweis, dass ein haftungsbegründender kausaler Zusammenhang zwischen der Baumaßnahme und den aufgetretenen Gebäudeschäden besteht.
Ein Grundstück darf nicht in der Weise vertieft werden, dass der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert, es sei denn, dass für eine genügende anderweitige Befestigung gesorgt ist. (§ 909 BGB)
Genau diese Frage nach der rechtlichen Verantwortlichkeit musste das Oberlandesgericht Brandenburg in einem Verfahren klären.
Ein Ehepaar forderte von einem Bauunternehmen einen Sanierungsvorschuss in Höhe von 35.000 Euro, nachdem die Firma im Herbst 2020 in der Nähe ihres Wohnhauses Bauarbeiten mit einer Grundwasserabsenkung durchgeführt hatte. Die Hauseigentümer erlitten jedoch eine endgültige Niederlage, da das Oberlandesgericht Brandenburg (Urteil vom 12.02.2026, Az.: 5 U 27/25) die Berufung vollständig zurückwies und dem Unternehmen Recht gab. Die Immobilienbesitzer hatten zuvor argumentiert, die Grundwasserabsenkung, welche im Zeitraum von Oktober bis November stattfand, habe zu einem Stützverlust des Bodens geführt. Dadurch hätten sich bestehende Risse am Gebäude vertieft und völlig neue Risse gebildet….