Zum vorliegenden Urteilstext springen: III ZR 182/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 12.03.2026
- Aktenzeichen: III ZR 182/25
- Verfahren: Revision zur Notarhaftung
- Rechtsbereiche: Notarrecht, Grundstücksrecht
- Relevant für: Notare, Grundstücksverkäufer, Immobilienkäufer
Ein Notar muss für Schäden haften, wenn er unklare Vertragsklauseln zum Vorkaufsrecht verwendet.
- Die unklare Sprache im Vertrag verursachte jahrelange Streitigkeiten über den rechtmäßigen Käufer.
- Notare müssen Verträge rechtssicher gestalten und Zweifel über den Zeitpunkt der Zahlung vermeiden.
- Verkäufer erhalten Schadenersatz, wenn unklare Klauseln die Auszahlung des Kaufpreises massiv verzögern.
- Geschädigte müssen beweisen, dass der Käufer einer sichereren Vertragsklausel zugestimmt hätte.
- Das Gericht verwies den Fall zur neuen Prüfung der Beweise an die Vorinstanz.
Haftet der Notar für unklare Vorkaufsrechts-Klauseln?
Gemäß § 19 Abs. 1 BNotO haftet ein Notar für Schäden aus einer Amtspflichtverletzung. Nach § 17 Abs. 1 BeurkG treffen den Notar Prüfungs- und Belehrungspflichten, um Zweifel zu vermeiden. Ein Notar muss Formulierungen vorschlagen, die eine rechtssichere Regelung gewährleisten und den Schwebezustand bei der Vertragsabwicklung verhindern.
Genau diese Frage musste der Bundesgerichtshof klären.
Ein Grundstücksverkäufer forderte nach einer unklaren Vertragsklausel und einer daraus resultierenden jahrelangen Zahlungsverzögerung hohen Schadensersatz von einem beurkundenden Notar. Der Bundesgerichtshof gab dem Notar in der Revision jedoch Recht, hob das vorherige Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung über die Beweislast der Schadenskausalität an das Berufungsgericht zurück. Schadenskausalität bedeutet hier konkret: Der Kläger muss beweisen, dass exakt dieser Formulierungsfehler des Notars die direkte und tatsächliche Ursache für den finanziellen Schaden war.
Im verhandelten Fall vor dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen III ZR 182/25 vom 12. März 2026) entwarf und beurkundete der Notar im Jahr 2018 einen Kaufvertrag über eine Immobilie. In der Klausel Nummer VIII verwendete er das Wort „zustehen“ statt des Begriffs „erklären“. Die Rechtsfolgen für den vertraglichen Ausschluss von Erfüllungsansprüchen wurden dadurch an das tatsächliche rechtliche Bestehen eines Vorkaufsrechts geknüpft und eben nicht an dessen bloße Ausübung durch eine Gemeinde. Bei Erfüllungsansprüchen geht es um das rechtliche Kernstück jedes Kaufvertrags: Das Recht des Käufers auf Übergabe der Immobilie und das Recht des Verkäufers auf die sofortige Zahlung des Kaufpreises.
Die obersten Richter bestätigten zwar grundsätzlich eine deutliche Amtspflichtverletzung nach § 17 Abs. 1 BeurkG….