Bürotüren stehen sperrangelweit offen, doch die Innenschlüssel fehlen: Wegen dieses vermeintlich kleinen Versäumnisses kündigt eine Mieterin ihren neuen Gewerbemietvertrag bereits vor dem Einzug fristlos. Das Oberlandesgericht München muss nun beurteilen, ob das Fehlen der Schlüssel für unverschlossene Räume tatsächlich das Recht zur sofortigen Beendigung des gesamten Mietverhältnisses gibt.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 43 O 10149/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 13.11.2025
- Aktenzeichen: 43 O 10149/24
- Verfahren: Berufung zur Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Relevant für: Vermieter, Gewerbemieter bei Schlüsselübergabe
Mieter dürfen nicht fristlos kündigen, wenn lediglich Zimmerschlüssel fehlen und sie keine Frist zur Nachbesserung setzen.
- Das Gericht bewertet fehlende Zimmerschlüssel lediglich als einen unwesentlichen Mangel der Mietsache.
- Mieter müssen vor einer fristlosen Kündigung zwingend abmahnen oder eine Frist zur Nachbesserung setzen.
- Wer Miete trotz fehlender Schlüssel vorbehaltlos zahlt, kann dieses Geld später nicht mehr zurückfordern.
- Vermieter müssen die Kaution bereits zwei Monate nach dem Auszug zurückzahlen, wenn keine Schäden vorliegen.
Keine fristlose Kündigung wegen fehlender Büroschlüssel
Eine fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs richtet sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, genauer nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB. Die Voraussetzung für eine solche Kündigung ist, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch einer Immobilie ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Ein Kündigungsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn sich der Mieter bei der Übergabe der Mietsache im Annahmeverzug gemäß § 293 BGB befindet. Das bedeutet konkret: Wenn der Vermieter die Räume vertragsgemäß anbietet und der Mieter die Übernahme unberechtigt verweigert, gerät er in diesen rechtlichen Verzug. In einem solchen Fall trägt der Mieter die Verantwortung für die nicht erfolgte Nutzung.
Genau diese rechtliche Beurteilung musste das Oberlandesgericht München in einem aktuellen Verfahren klären.
Eine gewerbliche Mieterin hatte Ende 2023 zwei Büroräume in München angemietet und kündigte Ende Juli 2024 fristlos, weil sie keine Schlüssel für die unverschlossenen Innentüren erhielt. Das Oberlandesgericht München (Urteil vom 13.11.2025, Az. 43 O 10149/24) entschied im Berufungsverfahren, dass die Kündigung der Mieterin unwirksam war, wies ihre Klage weitgehend ab und verurteilte sie stattdessen zur Zahlung von ausstehenden Mietrückständen. Gleichzeitig wurde die Vermieterin zur Rückzahlung der einbehaltenen Mietkaution verurteilt.
Die Parteien stritten intensiv um die Details bei der Übergabe der Mietsache. Der Mietvertrag sah explizit die Übergabe von drei Hauseingangsschlüsseln, drei Korridorschlüsseln und einem Briefkastenschlüssel vor. Da die Vermieterin der Mieterin jedoch keine separaten Schlüssel für die einzelnen, unverschlossenen Bürotüren aushändigte, verweigerte diese den Bezug der Räume und erklärte schließlich am 30.07.2024 die fristlose Kündigung….