Zum vorliegenden Urteilstext springen: 34 O 9633/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: LG München I
- Datum: 27.01.2026
- Aktenzeichen: 34 O 9633/24
- Verfahren: Klage auf Rückzahlung von Umsatzmiete
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Streitwert: 632.810,06 Euro
- Relevant für: Gastronomen, Vermieter von Gewerbeflächen
Gastronomen zahlen Umsatzmiete für Außenflächen und bei Steuersenkungen in voller vertraglicher Höhe an Vermieter.
- Umsätze aus dem Außenbereich entstehen durch den Betrieb in den gemieteten Gasträumen.
- Die Pflicht gilt bei jeder klaren Vereinbarung über den Anteil am gesamten Nettoumsatz.
- Eine staatliche Senkung der Mehrwertsteuer erhöht den steuerfreien Umsatz und damit die Miete.
- Mieter profitieren weiterhin vom Großteil des Steuervorteils trotz der höheren Abgabe an Vermieter.
- Das Gericht wies die Klage auf Rückzahlung von über sechshunderttausend Euro vollständig ab.
Gilt die Umsatzmiete für eine Gaststätte für Außenbereiche?
Wenn Gewerberäume vermietet werden, richtet sich die Auslegung des Mietvertrags nach den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs, insbesondere nach den Paragrafen 133 und 157 BGB. Das bedeutet konkret: Verträge werden vor Gericht nicht stur nach ihrem reinen Wortlaut gelesen, sondern es wird ermittelt, was die Parteien vernünftigerweise tatsächlich vereinbaren wollten. Oft ist dabei entscheidend, wie der Begriff des Umsatzes für Geschäfte definiert wird, die aus einem Mietobjekt heraus oder direkt darin betrieben werden. Die rechtliche Bewertung konzentriert sich in solchen Konflikten regelmäßig auf die Frage, ob bereits ein enger räumlicher Bezug zum Hauptbetrieb für eine Pflicht zur prozentualen Mietzahlung ausreicht.
Genau diese Frage musste das Landgericht München I klären.
Ein Gastronomiebetrieb und die Landeshauptstadt München stritten über die Abrechnung von Erlösen auf einer öffentlich-rechtlich genehmigten Freischankfläche. Das Gericht wies die Klage vollständig ab und gab der vermietenden Kommune im Urteil vom 27. Januar 2026 (Az.: 34 O 9633/24) Recht. Die Betreiber der Gaststätte hatten zuvor eine stattliche Summe von 600.078,66 Euro von der Stadt zurückgefordert, da der bewirtschaftete Außenbereich ihrer Ansicht nach kein Bestandteil der gemieteten Räumlichkeiten war. Die Richter urteilten jedoch, dass die unter freiem Himmel erwirtschafteten Beträge sehr wohl unter die vereinbarte Beteiligung von zwölf Prozent fallen.
Klausel „aus dem Objekt“ erfasst auch Außenbewirtschaftung
Die Richter begründeten ihre Entscheidung maßgeblich mit der konkreten Formulierung im Vertragstext. Dort war vereinbart, dass die Pächter eine Abgabe in Höhe von zwölf Prozent des erzielten Nettoumsatzes leisten müssen….