Zum vorliegenden Urteilstext springen: 64 T 38/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Berlin II
- Datum: 28.05.2025
- Aktenzeichen: 64 T 38/25
- Verfahren: Beschwerde gegen die Abweisung einer einstweiligen Verfügung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Streitwert: bis 1.500,00 Euro
- Relevant für: Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen
Mieter müssen Klagen gegen den eigentlichen Vermieter richten, da Hausverwaltungen lediglich als Bevollmächtigte des Eigentümers auftreten.
- Die Hausverwaltung ist nicht der Vertragspartner des Mieters, sondern nur eine beauftragte Vertretung.
- Der neue Eigentümer wird beim Kauf automatisch zum Vermieter und übernimmt alle Rechte.
- Eine Klage gegen die falsche Person führt zur sofortigen Abweisung des Antrags durch das Gericht.
- Ein Eilantrag gegen Kündigungen scheitert ohne konkrete Beweise für eine drohende rechtswidrige Räumung.
- Fehlerhafte Angaben in Anschreiben ändern nichts an der rechtlichen Stellung des tatsächlichen Eigentümers.
Warum die Klage gegen die Hausverwaltung scheiterte
Die Passivlegitimation, also die Eigenschaft als richtiger Ansprechpartner für eine rechtliche Forderung, ist eine zwingende Voraussetzung für die Durchsetzung mietvertraglicher Ansprüche. Eine Hausverwaltung tritt im Regelfall lediglich als Vertreterin des tatsächlichen Eigentümers der Immobilie auf. Soll zudem die Rechtswidrigkeit einer Kündigung gerichtlich festgestellt werden, erfordert der Gesetzgeber nach dem Paragraphen 256 Absatz 1 ZPO ein begründetes Feststellungsinteresse. Das bedeutet konkret: Wer klagt, muss ein berechtigtes rechtliches Interesse daran vorweisen, dass das Gericht die Situation offiziell klärt – hier etwa das Interesse, verbindlich zu wissen, ob der Mietvertrag trotz Kündigung fortbesteht.
Genau diese Frage musste das Landgericht Berlin II klären.
Ein Mieter aus Berlin-Charlottenburg versuchte, sich mit einem Eilantrag gegen den Vollzug einer fristlosen Kündigung zu wehren, richtete diesen jedoch fälschlicherweise an die Hausverwaltung. Das Landgericht Berlin II wies die Beschwerde des Bewohners endgültig ab, da die Verwaltung nicht die rechtmäßige Vermieterin ist (Az. 64 T 38/25). Der Mann ist bereits seit dem Jahr 2015 Mieter der Wohnung und sah sich am 11. April 2025 mit einer fristlosen Kündigung konfrontiert.
Falscher Ansprechpartner vor Gericht
Die betroffene Hausverwaltung, eine Gesellschaft in Form einer GmbH & Co. KG, rügte im Verfahren umgehend ihre fehlende Passivlegitimation. Sie betonte, dass sie nicht die Vermieterin der Wohnung sei und deshalb nicht gerichtlich belangt werden könne. Das Gericht folgte dieser Argumentation und bestätigte damit die vorherige Abweisung des Eilantrags durch das Amtsgericht Charlottenburg unter dem Aktenzeichen 210 C 191/25 eV….