Viele Mieter unterschätzen die Risiken beim Besuchsrecht in der Mietwohnung, wenn Gäste länger bleiben oder der Partner dauerhaft einziehen soll. Doch ab welcher Frist wird aus einem Gast rechtlich ein Untermieter (Gebrauchsüberlassung, also die Überlassung der Wohnungsnutzung an Dritte) und welche übergriffigen Verbote des Vermieters können Sie zum Schutz Ihrer Privatsphäre rechtssicher ignorieren?
Besuchsrecht & Untermiete: Was sind die wichtigsten Regeln?
- Besuch ist in der Regel bis zu einer Dauer von etwa 6 Wochen ohne Erlaubnis oder Meldung beim Vermieter als vertragsgemäßer Gebrauch zulässig, solange kein erkennbarer Daueraufenthalt entsteht.
- Dauert der Aufenthalt eines Gastes länger als etwa 6 Wochen oder zeichnet sich ein dauerhafter Lebensmittelpunkt in der Wohnung ab, kann der Vermieter Auskunft verlangen und es kann eine Erlaubnis für eine (Unter-)Vermietung erforderlich werden.
- In der Übergangsphase zwischen 6 Wochen und 3 Monaten hat der Vermieter ein Auskunftsrecht und Sie müssen ihm auf Nachfrage die Identität des Gastes mitteilen.
- Spätestens ab einem durchgehenden Aufenthalt von rund 3 Monaten sprechen Gerichte regelmäßig nicht mehr von normalem Besuch; der Gast kann dann als (Mit-)Bewohner oder Untermieter gelten und überschreitet das normale Besuchsrecht.
- Für den dauerhaften Einzug von Ehepartnern und eigenen Kindern ist in der Regel keine Erlaubnis erforderlich; hier genügt in der Praxis eine Mitteilung an den Vermieter. Für den Einzug von Eltern oder anderen Angehörigen kann dagegen eine Erlaubnis des Vermieters notwendig sein.
- Mieter können einen Anspruch darauf haben, dass der Vermieter den Einzug eines nichtehelichen Lebensgefährten erlaubt; der Vermieter darf die Erlaubnis aber nur aus wichtigen Gründen verweigern.
- Mietvertragsklauseln, die Besuch nach bestimmten Uhrzeiten generell verbieten oder pauschale Übernachtungsgebühren für Gäste vorsehen, sind in der Regel unwirksam.
- Die ungenehmigte gewerbliche Vermietung der Wohnung über Plattformen wie Airbnb kann eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, insbesondere bei wiederholter oder besonders schwerwiegender Pflichtverletzung.
Welches Hausrecht haben Mieter beim Empfang von Besuch?
Ein Zettel im Treppenhaus, ein Beschwerdebrief im Briefkasten oder die Kontrolle durch den Türspion: Viele Mieter kennen die Situation, wenn der Vermieter beginnt, sich für ihren privaten Besucherverkehr zu interessieren. Die Vorwürfe reichen von „zu häufigem Herrenbesuch“ über die Beschwerde, dass der Partner „schon wieder“ übernachtet hat, bis hin zu unzulässigen Forderungen wie einem Besuchsverbot ab 22 Uhr. Solche Einmischungen sorgen nicht nur für Konflikte, sondern greifen erheblich in Ihre Privatsphäre ein.
Doch die Rechtslage ist hier eindeutig und steht fast ausnahmslos auf Ihrer Seite….