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Jahrelang reduzierte Gewerbemiete gezahlt, doch plötzlich endet die Befristung. Läuft der Vertrag danach einfach stillschweigend weiter, stellt sich die brisante Frage nach der Fortgeltung des vereinbarten Preisnachlasses. Ob befristete Rabatte bei einer automatischen Verlängerung nach Paragraph 545 BGB rechtlich erlöschen, führt nun zu einer unvorhersehbaren finanziellen Belastungsprobe. Zum vorliegenden Urteilstext springen: 32 U 626/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: OLG München
- Datum: 25.09.2025
- Aktenzeichen: 32 U 626/25
- Verfahren: Berufung gegen Mietzahlungsurteil
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Streitwert: 172.218,06 Euro
- Relevant für: Vermieter und Mieter bei Firmenübernahmen
Mieter müssen die volle Miete zahlen, wenn sie die Gewerbeflächen nach Vertragsende ohne Widerspruch weiternutzen.
- Das Gericht sieht die halbe Miete nur als zeitlich begrenzte Ausnahme während der Insolvenz.
- Wer nach Vertragsende nicht auszieht, verlängert das Mietverhältnis automatisch zu den ursprünglichen, teuren Bedingungen.
- Mieter zahlen bei Weiternutzung den vollen Preis statt der vorher vereinbarten, reduzierten Miete.
- Die tatsächlich genutzte Quadratmeterzahl ändert nichts an der Zahlungspflicht aus dem übernommenen Hauptvertrag.
Warum die stillschweigende Verlängerung zur Kostenfalle wird
Eine stillschweigende Verlängerung eines Mietvertrags tritt gemäß § 545 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein, wenn die mietende Partei den Gebrauch der Immobilie nach dem Ablauf der Mietzeit fortsetzt. Die rechtliche Folge ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Um diese Kostenfalle zu verhindern, müssen Sie als Mieter aktiv werden: Widersprechen Sie einer Verlängerung zwingend innerhalb der gesetzlichen Frist von zwei Wochen nach Vertragsende – am besten schriftlich und nachweisbar. Im vorliegenden Fall zeigte sich das konkret in einem Rechtsstreit um gewerbliche Flächen: Ein Eigentümer eines Gewerbegrundstücks forderte von einer neuen Mieterin weitreichende Nachzahlungen, da diese die Immobilie nach dem Ablauf einer Befristung weiter nutzte, aber weiterhin nur die halbe Miete zahlte. Das Oberlandesgericht München wies die Berufung der Mieterin letztlich vollumfänglich zurück und verurteilte das Unternehmen zur Zahlung von 172.218,06 Euro zuzüglich Zinsen sowie vorgerichtlicher Kosten (Az. 32 U 626/25).Kein fristgerechter Widerspruch gegen die Weiternutzung
Die Gewerbemieterin nutzte das Grundstück weit über den ursprünglichen Befristungszeitraum am 31. Dezember 2021 hinaus bis mindestens zum 31. Dezember 2023. Da weder der Vermieter noch das nutzende Unternehmen fristgerecht widersprachen, stellte der Senat die automatische Fortsetzung nach § 545 BGB fest. Die Richter betonten dabei ausdrücklich, dass diese gesetzliche Rechtsfolge unabhängig vom tatsächlichen Willen der beteiligten Parteien eintritt.Vertragseintritt: Zählt die Mietfläche oder die Nutzung?
Verträge und Eintrittsvereinbarungen sind nach den rechtlichen Grundsätzen der §§ 133 und 157 BGB sorgfältig auszulegen. Dabei sind der wirkliche Wille der Parteien, der Grundsatz von Treu und Glauben sowie die allgemeine Verkehrssitte zwingend zu berücksichtigen….