Zum vorliegenden Urteilstext springen: 73 C 143/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Charlottenburg
- Datum: 20.02.2026
- Aktenzeichen: 73 C 143/25
- Verfahren: Beschlussanfechtung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwaltungen
Verwalter müssen Eigentümer per Post einladen, wenn diese keinen digitalen Zugang zum Onlineportal haben.
- Das Gericht erklärte die Beschlüsse für ungültig wegen der fehlenden Einladung vieler Eigentümer.
- Eine rein digitale Einladung reicht nur aus, wenn der Eigentümer diesen Weg ausdrücklich erlaubt.
- Ohne digitalen Zugang muss der Verwalter die Einladung stattdessen als herkömmlichen Brief verschicken.
- Verträge der Gemeinschaft dürfen das Recht auf eine korrekte Einladung nicht einfach einschränken.
- Das Gericht prüft nicht, ob die fehlenden Stimmen das Ergebnis der Wahl verändert hätten.
Wann ist ein Ladungsfehler bei der Eigentümerversammlung fatal?
Die Einberufung der Eigentümerversammlung muss gemäß § 24 Abs. 1 und Abs. 4 WEG in Textform erfolgen. Textform bedeutet konkret: Es reicht ein lesbares Dokument wie eine E-Mail, ein Fax oder ein Computerausdruck aus – eine eigenhändige Unterschrift des Absenders ist hierfür nicht erforderlich. Eine digitale Ladung ist rechtlich zulässig, sofern der jeweilige Wohnungseigentümer diesen Kommunikationsweg explizit eröffnet hat. Das Recht eines Eigentümers, zur Versammlung geladen zu werden und an dieser mitzuwirken, stellt ein absolutes Kernrecht dar.
Genau diese Frage musste das Amtsgericht Charlottenburg klären.
Fehlende Einladungen im Großkomplex
In einer Wohnanlage mit über 550 Einheiten kam es zum Streit, weil etwa 100 Eigentümer zu einer Versammlung nicht geladen wurden. Der Grund dafür war simpel: Sie besaßen keinen Account im Onlineportal der zuständigen Hausverwaltung und eine Einheit war im System oft nur einem Eigentümer zugeordnet, auch wenn sie mehreren Personen gehörte. Die Verwaltung hatte die Ladungen für den 23. Oktober 2025 am 30. September ausschließlich in den digitalen Postfächern dieses Portals hinterlegt. Das Amtsgericht Charlottenburg entschied am 20. Februar 2026 zugunsten der übergangenen Wohnungseigentümer (Az. 73 C 143/25). Das Gericht erklärte die Beschlüsse für ungültig, die auf dieser Versammlung zu den Tagesordnungspunkten 8 und 13 gefasst wurden.
Welche Fristen gelten bei der Anfechtung von Ladungsfehlern?
Die gerichtliche Anfechtung von Beschlüssen erfolgt über eine Klage gemäß §§ 44 Abs. 1 S. 1 und 43 Abs. 2 Nr. 4 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Für die strikte Wahrung der Klagefristen sind dabei § 45 WEG in Verbindung mit § 167 der Zivilprozessordnung (ZPO) maßgeblich: Sie müssen eine Anfechtungsklage zwingend innerhalb von einem Monat nach der Beschlussfassung bei Gericht einreichen und innerhalb von zwei Monaten begründen….