Zum vorliegenden Urteilstext springen: 32 U 1584/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 24.07.2025
- Aktenzeichen: 32 U 1584/24
- Verfahren: Berufung nach Brandereignis
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Schadensersatzrecht
- Streitwert: 613.712,00 Euro
- Relevant für: Vermieter, Untermieter, Brandversicherungen
Vermieter haften nicht für Brandschäden, wenn sie die vorgeschriebene Sicherheitsprüfung ihrer elektrischen Geräte nachweisen.
- Das Gericht sah die notwendige Prüfung der elektrischen Geräte als erwiesen an.
- Für lediglich gelagerte elektronische Geräte besteht keine Pflicht zur regelmäßigen Sicherheitsprüfung.
- Die Versicherung des Untermieters konnte eine Pflichtverletzung der Gegenseite nicht beweisen.
- Ein vorhandenes Prüfprotokoll entlastet den Vermieter bei einem späteren Brand durch Kurzschluss.
Haftet der Untervermieter für Brandschäden durch Elektrogeräte?
Die rechtliche Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatz bildet in solchen Fällen der § 280 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aufgrund einer vertraglichen Pflichtverletzung. Gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt bei dem Vertretenmüssen eine rechtliche Beweislastumkehr. Das bedeutet konkret: Nicht der Geschädigte muss beweisen, dass der Vermieter den Schaden verschuldet hat, sondern der Vermieter muss belegen, dass ihn keine Schuld trifft. Die genaue Grenze dieser Beweislastumkehr bestimmt sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs strikt nach dem jeweiligen Obhuts- und Gefahrenbereich. Dieser Bereich umfasst alle Räume und Gegenstände, über die der Vermieter die tatsächliche Kontrolle hat und bei denen er Gefahren abwenden kann. Grundsätzlich trifft den Vermieter die mietvertragliche Nebenpflicht, jegliche Beschädigungen an den eingebrachten Sachen des Mieters zu unterlassen.
Genau diese Frage der rechtlichen Verantwortlichkeit musste das Oberlandesgericht München klären.
Ein gewerblicher Versicherer scheiterte vor Gericht mit einer weitreichenden Klage auf exakt 613.712,69 Euro Schadensersatz gegen eine Untervermieterin, weshalb das Gericht die Berufung vollständig zurückwies. Ein verheerender Brand in einem rund 63 Quadratmeter großen Kellerraum mit der genauen Bezeichnung 3.00.05 hatte in den frühen Morgenstunden des 24. Juni 2022 teure Betriebsmittel, einen Hochleistungsrechner und Laborgeräte einer Untermieterin völlig zerstört. Mit dem aktuellen Urteil unter dem Aktenzeichen 32 U 1584/24 bestätigte der angerufene Berufungssenat die vorherige Klageabweisung der ersten Instanz durch das Landgericht München I (Aktenzeichen 10 O 9507/23). Die beteiligte Versicherung muss zudem die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens tragen….