Zum vorliegenden Urteilstext springen: 19 L 401/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Verwaltungsgericht Berlin
- Datum: 17.12.2025
- Aktenzeichen: 19 L 401/25
- Verfahren: Eilverfahren
- Rechtsbereiche: Baurecht
- Streitwert: 40.000 Euro
- Relevant für: Grundstückseigentümer, Bauherren, Nachbarn bei Bauvorhaben
Eigentümer dürfen Türöffnungen in Brandwänden schließen, solange keine Baulast im amtlichen Verzeichnis steht.
- Ohne Eintragung im Baulastenverzeichnis existiert rechtlich keine öffentlich-rechtliche Sicherung für die Maueröffnungen.
- Eine bloße schriftliche Verpflichtung ohne behördliche Beglaubigung oder Eintragung begründet kein Abwehrrecht.
- Der Nachbar muss die Schließung der Türen dulden und trägt die gesamten Verfahrenskosten.
- Die eigene Baugenehmigung bleibt gültig, ist aber ohne den zweiten Rettungsweg eventuell unbrauchbar.
Kein Abwehrrecht gegen Brandwand-Schließung ohne Baulast
Gemäß § 212a Abs. 1 BauGB hat ein Widerspruch gegen eine Baugenehmigung in der Regel keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet konkret: Wer sich gegen die Baugenehmigung des Nachbarn wehrt, kann damit den Baubeginn nicht automatisch stoppen. Eine Anordnung dieser Wirkung nach § 80a Abs. 3 und § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO setzt voraus, dass das Aussetzungsinteresse der Nachbarschaft das Vollzugsinteresse der Bauherrschaft überwiegt. Das Gericht wägt hierbei ab, ob der Wunsch der Nachbarschaft nach einem sofortigen Baustopp schwerer wiegt als das Recht der Bauherrschaft, umgehend mit den Arbeiten anzufangen. Ein solches nachbarliches Abwehrrecht erfordert zwingend eine Verletzung öffentlich-rechtlich geschützter Interessen der klagenden Seite.
Genau diese rechtliche Hürde stand im Mittelpunkt eines Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Berlin.
Eine Grundstückseigentümerin wandte sich rechtlich gegen den ersten Nachtrag zu einer Baugenehmigung (Nr. 2025/1510). Dieser erlaubte der benachbarten Bauherrin die Schließung von Türen in einer gemeinsamen Brandwand. Die Eigentümerin argumentierte, dass durch diese Schließung der zweite Rettungsweg für ihre eigene bauliche Anlage wegfalle. Das Verwaltungsgericht Berlin wies den Antrag jedoch im Eilverfahren zurück (Az. 19 L 401/25), womit die Eigentümerin den Rechtsstreit komplett verlor.
Warum nur eingetragene Baulasten den Nachbarn stoppen
Nach § 73 Abs. 1 Satz 1 der alten Berliner Bauordnung (BauO Bln a.F.) können Grundstückseigentümer durch eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen. Bei einer solchen sogenannten Baulast verpflichtet sich ein Eigentümer freiwillig gegenüber dem Amt, bestimmte Einschränkungen auf seinem Grundstück hinzunehmen – etwa einen Fluchtweg für das Nachbargebäude dauerhaft freizuhalten….