Zum vorliegenden Urteilstext springen: 123 C 5123/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Berlin-Mitte
- Datum: 15.10.2025
- Aktenzeichen: 123 C 5123/25
- Verfahren: Einstweilige Verfügung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Relevant für: Vermieter und Mieter bei Warmwasserausfall
Vermieter müssen Mieter sofort wieder mit Warmwasser versorgen, auch wenn Reparaturen an gemeinschaftlichen Leitungen anstehen.
- Mieter haben einen festen Anspruch auf warmes Wasser von mindestens vierzig Grad Celsius.
- Vermieter müssen Mieter auch dann versorgen, wenn sie den Defekt nicht selbst verschuldeten.
- Vermieter müssen trotz Problemen mit der Eigentümergemeinschaft für eine schnelle Reparatur sorgen.
- Notfalls muss der Vermieter mobile Durchlauferhitzer oder Boiler installieren, um das Wasser zu erwärmen.
- Ein kleiner Speicher in der Küche ersetzt das warme Wasser im Badezimmer nicht.
Warmwasserausfall: Wann müssen Vermieter sofort handeln?
Vermieter sind gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtlich dazu verpflichtet, eine Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. In Mietverträgen können genaue Parameter vereinbart werden, die beispielsweise eine Mindesttemperatur von 40 Grad Celsius und feste Zeiträume für die Warmwasserlieferung garantieren. Erwirbt eine neue Eigentümerin das Sondereigentum an einer vermieteten Wohnung, tritt sie nach § 566 Abs. 1 BGB automatisch in diese bestehenden mietrechtlichen Pflichten ein. Das bedeutet konkret: Sondereigentum bezeichnet das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung, im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum wie etwa dem Treppenhaus oder zentralen Leitungen, das allen Wohnungseigentümern zusammen gehört.
In einer juristischen Auseinandersetzung vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte zeigte sich dies ganz konkret.
Ein Mieter einer knapp 89 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in Berlin klagte gegen seine Vermieterin, weil ab dem 15. Mai 2025 das warme Wasser komplett ausgefallen war. Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied am 15. Oktober 2025 (Az. 123 C 5123/25), dass eine bereits zuvor erlassene einstweilige Verfügung aufrechterhalten bleibt und die Vermieterin die Warmwasserversorgung unverzüglich wiederherstellen muss. Das Urteil ist für den Mieter ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet konkret: Der Mieter kann die gerichtliche Entscheidung sofort durchsetzen und beispielsweise einen Gerichtsvollzieher beauftragen, ohne vorab eine Geldsumme als Absicherung beim Gericht hinterlegen zu müssen.
Der betroffene Bewohner hatte die Wohnung ursprünglich im Januar 2010 gemietet. Sein Vertrag sicherte ihm eine vertragliche Wassertemperatur von mindestens 40 Grad zwischen 07:00 und 22:00 Uhr zu. Die beklagte Eigentümerin, die die Immobilie im Jahr 2014 erworben hatte, war als neue Vermieterin in diese Pflichten eingetreten….