Zum vorliegenden Urteilstext springen: 202 C 27/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Köln
- Datum: 07.07.2025
- Aktenzeichen: 202 C 27/25
- Verfahren: Zahlungsklage
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Schadensersatzrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Verwaltungsbeiräte
Eine Verwalterin zahlt unberechtigt entnommenes Geld zurück, da sie ohne Erlaubnis auf Gemeinschaftskonten zugriff.
- Die Verwalterin entnahm eigenmächtig über zehntausend Euro für angebliche Sonderleistungen vom Gemeinschaftskonto.
- Ohne Rechnung und Beschluss der Eigentümer darf die Verwaltung keine Sondervergütungen einbehalten.
- Die Beklagte ersetzt zusätzlich alle durch die Kontounterdeckung entstandenen Bankgebühren und Überziehungszinsen.
- Verrechnungen mit eigenen Forderungen sind bei vorsätzlichem Missbrauch des Kontos verboten.
Warum Hausverwalter bei Kontomissbrauch dreifach haften
Haftungsgrundlagen sind vertragliche Schadensersatzansprüche nach den §§ 311 Abs. 1, 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem geschlossenen Verwaltervertrag. Deliktische Ansprüche greifen nach § 823 Abs. 2 BGB in Kombination mit § 266 StGB wegen Untreue, sobald ein Missbrauch der Kontovollmacht beziehungsweise der Verfügungsbefugnis stattfindet. Ebenso bestehen Herausgabeansprüche wegen einer ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Das bedeutet für das juristische Verständnis konkret: Die Verwalterin wird hier auf drei rechtlichen Ebenen gleichzeitig herangezogen. Sie haftet für den Bruch des Verwaltervertrags, muss das ohne rechtlichen Grund behaltene Geld zwingend zurückgeben (ungerechtfertigte Bereicherung) und schuldet zudem Schadensersatz, weil sie durch die Untreue eine strafbare Handlung begangen hat (deliktische Haftung). Im Kern geht es stets um die Verletzung der Vermögensbetreuungspflicht sowie der kaufmännischen Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Immobilienkaufmanns, wie sie in der Regel in § 2 des Verwaltervertrags verankert sind.
Genau diese Frage musste das Amtsgericht Köln klären.
Die betroffene Eigentümergemeinschaft hat den Prozess in vollem Umfang gewonnen. Die ehemalige Hausverwalterin entnahm in der Zeit von der zweiten Februarhälfte bis in den April 2024 hinein eigenmächtig Zahlungen in einer Höhe von insgesamt 10.850 Euro von dem Gemeinschaftskonto der Eigentümer. Die Abbuchungen wurden von der Verwalterin im Buchungstext schlicht als „Anleihe“ deklariert. Bei der späteren Kontolöschung wies das Bankkonto lediglich noch einen Restsaldo von 132,64 Euro auf.
AG Köln: Eigenmächtige Abbuchungen sind vorsätzliche Pflichtverletzung
Der Rechtsstreit lag zunächst bei dem Landgericht Bonn, wurde jedoch mit einem Beschluss vom 17. März 2025 auf einen Antrag der Eigentümergemeinschaft an das Amtsgericht Köln abgegeben….