Zum vorliegenden Urteilstext springen: 34 O 3847/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht München I
- Datum: 21.02.2025
- Aktenzeichen: 34 O 3847/24
- Verfahren: Klage auf Feststellung des Mietendes
- Rechtsbereiche: Gewerberaummietrecht
- Relevant für: Vermieter und Mieter von Praxisräumen
Ein Zahnarzt darf seine Praxis bis 2029 weitermieten, weil er seine Verlängerungsoption rechtzeitig schriftlich nutzte.
- Das Gericht bestätigte die wirksame Ausübung der Option gegenüber der früheren Vermieterin.
- Der Mieter muss keine zusätzliche Wartefrist einhalten und darf die Option frühzeitig erklären.
- Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag mit allen bereits ausgeübten Rechten und Pflichten.
- Vermieter müssen eine Umbauabsicht spätestens sechs Wochen nach Ablauf der Optionsfrist ausdrücklich mitteilen.
- Verspätete Mitteilungen über geplante Umbauten verhindern die Verlängerung des Mietverhältnisses durch den Mieter nicht.
Darf die Mietoption Jahre im Voraus gezogen werden?
Ein Optionsrecht ermöglicht es, ein bestehendes Mietverhältnis durch eine einseitige schriftliche Erklärung zu verlängern. Die genauen Bedingungen und Fristen richten sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen, die im Streitfall nach den §§ 133 und 157 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ausgelegt werden. Das bedeutet konkret: Richter prüfen nicht nur den reinen Wortlaut, sondern untersuchen, wie ein objektiver Vertragspartner die Absprachen nach Treu und Glauben sowie der üblichen Geschäftsgewohnheit verstehen durfte. Ist im Vertrag festgelegt, dass die Erklärung beispielsweise zwölf Monate vor Ablauf des Mietzeitraums zugehen muss, markiert dies lediglich den spätesten Zeitpunkt. Ohne eine ausdrückliche vertragliche Regelung existiert keine Sperrfrist, die eine deutlich frühere Ausübung verbieten würde.
Genau diese Frage musste das Landgericht München I klären.
Ein Zahnarzt stritt mit einer Immobilienkäuferin um die Gültigkeit einer frühzeitig erklärten Vertragsverlängerung für seine Praxisräume. Die Feststellungsklage des Mieters war in vollem Umfang erfolgreich, sodass das Gericht den ungebrochenen Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum 30. September 2029 anordnete. Eine solche Feststellungsklage zielt im Gegensatz zu einer Leistungsklage nicht auf die Zahlung von Geld oder eine bestimmte Handlung ab, sondern bittet das Gericht lediglich darum, das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses offiziell und bindend zu klären. Der Betroffene mietet die Räumlichkeiten seit dem Jahr 2009 und sicherte sich damals das Recht auf eine dreimalige Verlängerung um jeweils fünf Jahre. Um diese zweite Option zu ziehen, wandte sich der Mieter bereits am 18. November 2021 an seine damalige Vermieterin. Diese bestätigte am 29. November 2021 schriftlich den Eingang des Schreibens….