Zum vorliegenden Urteilstext springen: 32 U 3124/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht München
- Datum: 08.07.2025
- Aktenzeichen: 32 U 3124/24
- Verfahren: Berufung gegen Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter von Gewerberäumen, Grundstückskäufer
Käufer müssen Gewerbemietverträge übernehmen, wenn die Vermietung im wirtschaftlichen Interesse des früheren Eigentümers lag.
- Der Käufer tritt automatisch in den Mietvertrag des vorherigen Eigentümers ein.
- Das gilt auch, wenn eine Firma im Auftrag des Eigentümers vermietete.
- Ein fest angeheftetes Übergabeprotokoll sichert die notwendige schriftliche Form des Vertrages.
- Eine handschriftlich vereinbarte Laufzeit von zehn Jahren verbietet die vorzeitige ordentliche Kündigung.
- Die Klägerin trägt alle Kosten des verlorenen Verfahrens und behält den Mieter.
Wann bindet ein Mietvertrag den Käufer trotz Personenverschiedenheit?
Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt ein Grundstückserwerber automatisch in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Eine entsprechende Anwendung dieser Regelung erfolgt laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Az. XII ZR 84/20), wenn der ursprüngliche Eigentümer der Vermietung zugestimmt hat und diese in seinem alleinigen wirtschaftlichen Interesse erfolgte. Der formelle Vermieter darf in einem solchen Fall kein eigenes wirtschaftliches Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses haben. Diese juristische Konstruktion schützt gewerbliche Mieter, wenn Eigentümer und Vermieter auf dem Papier nicht identisch sind.
Genau diese Frage musste das Oberlandesgericht München klären.
Eine offene Handelsgesellschaft (OHG) vermietete im März 2019 Räumlichkeiten an die Betreiberin eines Lebensmitteleinzelhandels. Der tatsächliche Eigentümer des Grundstücks war zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht die Gesellschaft, sondern der Sohn der OHG-Geschäftsführerin. Laut der Zeugenaussage der Mutter bei Gericht flossen die Mieteinnahmen direkt an den Sohn als Eigentümer. Die rechtliche Konstruktion und Zwischenschaltung der OHG als Vermieterin diente laut der Empfehlung eines Steuerberaters lediglich steuerlichen Zwecken.
Im August 2022 kaufte eine Immobilieninvestorin das Anwesen, wurde Anfang 2023 in das Grundbuch eingetragen und forderte später die Räumung der Supermarkt-Räume. Das Oberlandesgericht München (Az. 32 U 3124/24) entschied jedoch, dass die Erwerberin in den bestehenden Mietvertrag eingetreten ist. Die Richter wiesen das Argument der neuen Eigentümerin zurück, wonach die Mieten zunächst auf das Konto der OHG flossen und die Mutter das steuerliche Modell nicht vollständig verstanden habe. Für das Gericht war entscheidend, dass die Vermietung ausschließlich dem Grundstückseigentümer nützte.