Zum vorliegenden Urteilstext springen: 18 U 53/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Hamm
- Datum: 29.01.2026
- Aktenzeichen: 18 U 53/25
- Verfahren: Klage auf Rückzahlung einer Maklerprovision
- Rechtsbereiche: Maklerrecht, Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen
- Relevant für: Immobilienmakler, Käufer von Immobilien
Ein Makler behält seine Provision trotz Rückabwicklung des Kaufvertrags bei einer unwirksamen Vertragsklausel.
- Vorformulierte Klauseln dürfen das Risiko des Scheiterns nicht einseitig auf den Makler übertragen.
- Der Makler verdient sein Geld bereits mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
- Spätere Probleme bei der Durchführung des Kaufs mindern den Anspruch des Maklers nicht.
- Käufer müssen Rückzahlungsansprüche individuell mit dem Makler aushandeln und im Vertrag festhalten.
Wann greift die Rückzahlung der Makler-Provision?
Im Jahr 2020 kaufte eine Immobilien-Investorin ein projektiertes Seniorenpflegeheim. Ein Makler hatte den Kontakt vermittelt und erhielt dafür im November des gleichen Jahres eine Provision in Höhe von stolzen 232.000 Euro. Doch das ambitionierte Immobilienprojekt lief nicht nach Plan. Viereinhalb Jahre später trat die Käuferin von dem notariellen Kaufvertrag zurück. Sie warf der Verkäuferseite diverse Vertragsverletzungen vor. Im Zuge dieser Stornierung forderte die Käuferin auch das Geld für die Vermittlung zurück. Sie berief sich auf eine Passage in der Maklervereinbarung vom Oktober 2020. Darin stand, dass das Honorar bei einer Rückabwicklung des Hauptvertrages erstattet werden müsse.
Der Vermittler weigerte sich und hielt den Vertragstext für rechtlich nicht haltbar. Der Streit landete vor der Justiz und durchlief zwei Instanzen. Zunächst gab das Landgericht Bielefeld der Investorin recht und sprach ihr die volle Summe samt hohen Verzugszinsen zu. Im Berufungsverfahren vor dem Oberlandesgericht Hamm wendete sich jedoch das Blatt. Die Richter wiesen die Klage auf eine Erstattung komplett ab.
Wie ist der Provisionsanspruch des Maklers geregelt?
Die gesetzliche Ausgangslage für Immobilienvermittler ist in dem Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. Gemäß Paragraph 652 BGB verdient ein Makler seine Vergütung in dem Moment, in dem durch seine Nachweisleistung ein wirksamer Hauptvertrag zustande kommt. Das spätere Schicksal dieses Vertrages berührt das Honorar in den meisten Fällen nicht. Wenn ein Käufer und ein Verkäufer sich später streiten oder der Vertrag nicht wie geplant vollzogen wird, bleibt der Lohn des Vermittlers unangetastet. Das Gesetz trennt das Zustandekommen des Vertrages strikt von seiner späteren Durchführung.