Zum vorliegenden Urteilstext springen: 10 U 65/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
- Datum: 18.12.2025
- Aktenzeichen: 10 U 65/24
- Verfahren: Streit um Mietkaution und Mietrückstände
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Relevant für: Vermieter und Mieter von Gewerberäumen
Mieter können Gewerbemietverträge per E-Mail kündigen, wenn die Partner ihre Geschäfte meist digital abwickeln.
- E-Mails wahren die Schriftform, wenn die Partner ihren Geschäftsalltag meist digital organisieren.
- Nutzt ein Mieter Räume nach Vertragsende weiter, läuft der Mietvertrag einfach weiter.
- Mieter dürfen Kautionen mit unbezahlter Miete verrechnen, auch wenn die Schulden bereits verjährt sind.
- Mieter erhalten kein Geld ohne Beweise für offene Rechnungen oder wenn Fristen abliefen.
Ist die Kündigung per E-Mail im Gewerbemietrecht gültig?
Wer eine Gewerbefläche anmietet und dafür eine hohe Sicherheitsleistung hinterlegt, geht meist davon aus, dieses Geld nach dem Auszug zügig zurückzuerhalten. Genau diese Erwartung hatte ein Unternehmen, das zwei Teilflächen einer großen Halle gemietet hatte. Die vordere Fläche maß 400 Quadratmeter, der hintere Bereich umfasste 500 Quadratmeter. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses verlangte das ehemalige Mietunternehmen die Rückzahlung der geleisteten Mietkautionen in einer stolzen Höhe von 11.340,00 Euro. Doch die Vermieterin weigerte sich und präsentierte stattdessen eine Gegenrechnung über angebliche Mietrückstände.
Der rechtliche Konflikt, der schließlich vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 10 U 65/24) landete, entzündete sich zunächst an einer simplen elektronischen Nachricht. Das Mietunternehmen hatte den Vertrag im Mai 2017 durch eine E-Mail beendet. Die Eigentümerin der Halle hielt diese Kündigung für unwirksam. Sie argumentierte, dass im Vertrag ausdrücklich die Schriftform für Kündigungen und Vertragsänderungen vereinbart worden war. Ein elektronisches Dokument ohne handschriftliche Unterschrift könne diese strenge Vorgabe nicht erfüllen. Das Landgericht Düsseldorf hatte den Fall in der ersten Instanz geprüft, doch das Mietunternehmen war mit dem Ergebnis unzufrieden und brachte den Streit in die Berufungsinstanz.
Das Oberlandesgericht fällte am 18. Dezember 2025 ein weitreichendes Urteil, das tief in die Mechanik der Vertragsbeendigung, der Verjährung und der prozessualen Feinheiten eintaucht. Die Richter mussten nicht nur klären, ob der Vertrag per E-Mail rechtsgültig beendet wurde, sondern auch, was passiert, wenn Mieter nach dem offiziellen Vertragsende einfach ihre Sachen in der Halle stehen lassen.
Wann reicht eine E-Mail für die vereinbarte Schriftform?
Die erste Hürde in diesem komplexen Rechtsstreit bildete die Frage der formgerechten Kündigung….