Zum vorliegenden Urteilstext springen: 12 Wx 26/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt
- Datum: 05.08.2025
- Aktenzeichen: 12 Wx 26/25
- Verfahren: Beschwerdeentscheid
- Rechtsbereiche: Immobilienrecht, Notarrecht
- Relevant für: Grundstückskäufer, Verkäufer, Notare
Das Grundbuchamt muss eine Grundschuld eintragen, wenn der Kaufvertrag eindeutig auf eine beigefügte Anlage verweist.
- Notare müssen das Vorlesen der Anlage nicht zusätzlich in einem Vermerk bestätigen.
- Ein klarer Verweis im Vertrag macht die Anlage zum Teil der gesamten Urkunde.
- Die Unterschrift unter dem Text belegt rechtlich auch das Vorlesen der beigelegten Anlage.
- Das Amt darf die Eintragung ohne Beweise für Fehler nicht einfach ablehnen.
Wann scheitert die Eintragung einer Grundschuld?
Der Verkauf einer Immobilie ist meist ein reibungsloser Ablauf, sobald die Tinte unter dem Kaufvertrag getrocknet ist. Im April 2025 saßen eine Grundstückseigentümerin und die künftigen Käufer in einem Notariat zusammen, um den Eigentumsübergang eines Grundstücks zu besiegeln. Da die Käufer den Kaufpreis finanzieren mussten, bewilligten die Parteien die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 110.000 Euro zugunsten einer Sparkasse. Zusätzlich sollte eine Auflassungsvormerkung das Recht der Käufer auf die spätere Eigentumsübertragung im Grundbuch absichern.
Der beauftragte Notar reichte die Unterlagen beim Amtsgericht Bernburg ein, welches das zuständige Grundbuchamt führt. Doch anstatt die Änderungen wie gewohnt vorzunehmen, blockierte die Behörde den Prozess. Mit einer sogenannten Zwischenverfügung vom 23. Mai 2025 teilte das Amt mit, dass der Eintragung ein formelles Hindernis entgegenstehe. Es setzte der Grundstückseigentümerin eine Frist, um den vermeintlichen Fehler zu beheben. Der Streit drehte sich um die Frage, ob der Notar bei der Verlesung des Vertrages alle gesetzlichen Vorschriften pingelig genau dokumentiert hatte.
Welche Formvorschriften gelten beim Notar?
Das deutsche Grundbuchrecht stellt strenge formelle Vorgaben an jede Änderung. Gemäß § 29 der Grundbuchordnung (GBO) darf das Grundbuchamt eine Eintragung nur vornehmen, wenn die erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen sind. Dies schützt den Rechtsverkehr vor Fälschungen und Irrtümern. Für den eigentlichen Ablauf beim Notar greift das Beurkundungsgesetz (BeurkG).
Damit ein notarieller Vertrag rechtlich bindend ist, müssen zwingend folgende Schritte eingehalten werden:
- Die Parteien erscheinen persönlich in dem Notariat.
- Der Notar liest den kompletten Text der Niederschrift laut vor.
- Die Beteiligten genehmigen den Inhalt ausdrücklich.
- Alle Anwesenden und der Notar unterzeichnen das Dokument….