Zum vorliegenden Urteilstext springen: 43 O 204/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht München I
- Datum: 05.07.2024
- Aktenzeichen: 43 O 204/24
- Verfahren: Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Relevant für: Vermieter, gewerbliche Mieter
Vermieter oder Mieter kündigen Gewerbemietverträge per E-Mail wirksam trotz vertraglich vereinbarter Schriftform.
- Das Gesetz erlaubt bei vereinbarter Schriftform ausdrücklich die Übermittlung per E-Mail.
- Die Nachricht muss den Kündigungswillen des Absenders zweifelsfrei erkennen lassen.
- Eine spätere Bestätigung per Post ist für die Wirksamkeit nicht nötig.
- Der Mieter verliert seinen Anspruch auf Nutzung der Räume durch diese Kündigung.
Wann ist die Kündigung per E-Mail rechtlich bindend?
Ein Grundstückseigentümer und ein Autohändler stritten sich über das Ende eines langfristigen Pachtverhältnisses. Im Kern ging es um eine alltägliche, aber rechtlich brisante Frage: Reicht eine einfache elektronische Nachricht aus, um einen gewerblichen Vertrag zu beenden, wenn auf dem Papier eigentlich die strenge Einhaltung von Formvorschriften vereinbart war? Das Landgericht München I fällte dazu am 05.07.2024 ein klares Urteil (Aktenzeichen 43 O 204/24). Der Vermieter hatte dem Gewerbetreibenden eine vollständig eingezäunte und gepflasterte Grundstücksfläche für einen Kfz-Handel sowie einen Zulassungsdienst überlassen.
Der Vertrag vom 06.11.2017 lief ursprünglich von dem ersten Januar 2018 bis zu dem letzten Tag des Jahres 2023. Beide Seiten hatten schriftlich vereinbart, dass sich das Vertragsverhältnis automatisch um ein weiteres Jahr verlängert, wenn nicht spätestens zwölf Monate vor dem Ablauf eine Vertragsbeendigung ausgesprochen wird. Im Vertragswerk fand sich in dem Paragraphen 2 Absatz 3 die Klausel, dass jede Beendigung zwingend der Schriftform bedarf. Ende Oktober 2020 wollte der Eigentümer den Vertrag schließlich beenden und schickte an einem Nachmittag eine entsprechende elektronische Nachricht. Nach einem anfänglichen Datumsfehler um 14:43 Uhr korrigierte er sich zehn Minuten später und formulierte seinen unmissverständlichen Beendigungswillen. Der Autohändler weigerte sich in der Folgezeit, den Platz zu räumen, da eine einfache E-Mail seiner Meinung nach den vertraglichen Vorgaben nicht entsprach.
Wann ist die vertraglich vereinbarte Schriftform erfüllt?
Im deutschen Zivilrecht gibt es einen enorm wichtigen Unterschied zwischen der gesetzlichen und der vertraglich vereinbarten Schriftform. Verlangt das Gesetz für ein Geschäft zwingend ein Stück Papier mit einer echten Originalunterschrift – etwa bei der Beendigung von Wohnraummietverträgen oder Arbeitsverhältnissen –, so greifen strenge Vorgaben. Haben die Parteien diese Form jedoch lediglich in einem Vertrag untereinander abgemacht, spricht man von der sogenannten gewillkürten Schriftform….