Die Miete bleibt günstig – bis die staatliche Förderung ausläuft und eine vor Jahren vereinbarte Staffelmiete die Kosten plötzlich in die Höhe treibt. Darf ein Vermieter künftige Aufschläge bereits im Vertrag festschreiben, während die Wohnung noch der strengen sozialen Bindung unterliegt?
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 23 C 5041/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: AG Kreuzberg
- Datum: 10.04.2025
- Aktenzeichen: 23 C 5041/24
- Verfahren: Feststellungsklage zur Miethöhe
- Rechtsbereiche: Mietrecht, öffentliches Förderrecht
- Relevant für: Vermieter und Mieter von Sozialwohnungen
Vermieter dürfen keine Staffelmiete vereinbaren, wenn der Fördervertrag Mieterhöhungen während der Bindungszeit verbietet.
- Der Fördervertrag schützt Mieter als Vertrag zugunsten Dritter direkt vor Preissteigerungen.
- Das Verbot gilt bereits beim Abschluss des Mietvertrags während der laufenden Förderfrist.
- Die Mieterin zahlt trotz vereinbarter Erhöhungen weiterhin nur die ursprüngliche Grundmiete.
- Unerheblich ist, dass die Mieterhöhungen erst nach der Förderung greifen sollen.
Wann ist eine Staffelmiete bei einer Förderbindung zulässig?
Eine Bewohnerin einer Ein-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss eines Berliner Seitenflügels freute sich zunächst über eine bezahlbare Bleibe. Der im März 2022 geschlossene Mietvertrag wies eine anfängliche Nettokaltmiete von lediglich 393,75 Euro auf. Hinzu kamen Vorauszahlungen für die Betriebskosten in Höhe von 93,23 Euro sowie für die Heizung und das Warmwasser in Höhe von 104,20 Euro. Die Wohnung unterlag zu diesem Zeitpunkt einer strengen Mietpreisbindung durch öffentliche Fördermittel, die bis zum letzten Tag des Jahres 2024 befristet war.
Doch der vermeintlich günstige Vertrag enthielt einen gewaltigen Haken in Form einer sogenannten Staffelmietvereinbarung. Der Eigentümer der Immobilie hatte in dem Vertragswerk festgelegt, dass die Miete unmittelbar nach dem Ablauf der sozialen Bindungsfrist drastisch ansteigen sollte. Bereits ab Januar 2025 sollte die Kaltmiete auf 767,76 Euro klettern – eine Verdopplung. In den Folgejahren waren weitere Sprünge vorgesehen, die im Jahr 2030 bei stolzen 987,12 Euro enden sollten. Die Frau wehrte sich gegen diese vertragliche Konstruktion, wodurch ein intensiver juristischer Konflikt über die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung entbrannte.
Welche Rechte haben Mieter aus einem Fördervertrag?
Wenn der Bau oder die Sanierung von Wohnraum mit staatlichen Geldern unterstützt wird, schließt die öffentliche Hand mit dem Eigentümer einen Fördervertrag ab. Dieser Vertrag diktiert für einen festgelegten Zeitraum strenge Obergrenzen für die Miete. In dem vorliegenden Fall enthielt der Vertrag in Paragraph 7 Absatz 6 eine unmissverständliche Klausel: Mieterhöhungen nach den Paragraphen 10 und 10a des damaligen Miethöhegesetzes (MHG) sind ausdrücklich ausgeschlossen. Diese alten Vorschriften entsprechen dem heutigen Paragraphen 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der die Staffelmiete regelt.
Für rechtliche Laien stellt sich hierbei eine wichtige Frage: Kann eine Mieterin überhaupt Rechte aus einem Vertrag einfordern, den sie selbst gar nicht unterschrieben hat?…