Zum vorliegenden Urteilstext springen: 303a C 16/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Hamburg-Altona
- Datum: 10.04.2025
- Aktenzeichen: 303a C 16/24
- Verfahren: Beschlussersetzungsklage
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, verwalterlose Gemeinschaften, Immobilienverwalter
Wohnungseigentümer dürfen ohne Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn das Gericht sie dazu ermächtigt.
- Die Gemeinschaft besitzt aktuell keinen Verwalter und auch keinen Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats.
- Ein Gericht muss die Einberufung erlauben, falls die Eigentümer sich nicht einig sind.
- Eine einfache Einigung zwischen den Eigentümern ohne förmliche Einladung scheiterte im konkreten Fall.
- Die Gemeinschaft zahlt die Verfahrenskosten, da sie zur Mitwirkung an der Verwaltung verpflichtet ist.
- Das Gericht setzt den Streitwert für die Erlaubnis zur Einladung auf 1.000 Euro fest.
Wer lädt zur Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter fehlt?
Es ist der Albtraum vieler Wohnungseigentümergemeinschaften: Der Verwalter hat gekündigt oder wurde abberufen, ein Nachfolger ist noch nicht bestellt, und auch ein Verwaltungsbeirat existiert nicht. Die Gemeinschaft ist führungslos. Doch um einen neuen Verwalter zu wählen, müsste sich die Eigentümerversammlung treffen. Hier beißt sich die Katze in den Schwanz: Wer darf zu dieser Versammlung einladen, wenn es niemanden gibt, der dazu befugt ist?
Genau vor diesem Dilemma standen mehrere Immobilienbesitzer in Hamburg. Ihre Gemeinschaft war verwalterlos. Um die Handlungsfähigkeit wiederherzustellen, wollten einige Eigentümer die Initiative ergreifen und zur Wahl eines neuen Verwalters laden. Doch das Gesetz legt hier hohe Hürden. Das Amtsgericht Hamburg-Altona musste in seinem Beschluss vom 10. April 2025 (Az. 303a C 16/24) klären, wie in einer solchen Pattsituation verfahren werden muss und wer am Ende die Kosten für den notwendigen Rechtsstreit trägt.
Welche Rechtsgrundlagen gelten für die verwalterlose WEG?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist streng formalistisch, wenn es um die Einberufung einer Versammlung geht. Dies dient dem Schutz aller Eigentümer, damit niemand durch spontane Treffen überrumpelt wird. Nach § 24 Abs. 1 WEG ist primär der Verwalter für die Einladung zuständig. Fehlt dieser, darf gemäß § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter einladen.
Existieren weder Verwalter noch Beirat, darf nicht einfach ein engagierter Miteigentümer Zettel in die Briefkästen werfen. Eine solche Einladung wäre rechtlich angreifbar, und die gefassten Beschlüsse könnten für ungültig erklärt werden. Das Gesetz sieht für diesen Fall die gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung vor….