Der Vertretungsnachweis für eine englische Limited verzögerte den Kauf eines Millionenobjekts, nachdem das Grundbuchamt die Vollmacht des Directors nach wochenlanger Prüfung ablehnte. Obwohl ein Londoner Notar nach Einsicht in das Companies House für die Befugnisse bürgte, beharrten die Beamten auf zusätzlichen Beweisen aus den internen Firmenunterlagen.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 20 W 117/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt am Main
- Datum: 07.08.2025
- Aktenzeichen: 20 W 117/25
- Verfahren: Beschwerde gegen Ablehnung von Grundbucheintragungen
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Internationales Gesellschaftsrecht
- Relevant für: Käufer, Verkäufer, Notare, englische Firmen
Englische Notare bestätigen Firmenvertreter für das Grundbuchamt durch Einsicht in Register und Firmenunterlagen.
- Das Grundbuchamt muss die Bescheinigung akzeptieren, wenn sie konkrete Prüfschritte nennt.
- Der Notar muss dafür das Firmenregister und interne Dokumente der Gesellschaft prüfen.
- Eine bloße Bestätigung der Registerdaten ohne Prüfung weiterer Dokumente reicht nicht aus.
- Notare dürfen Anträge auch ohne spezielle Vollmacht beim Grundbuchamt für Kunden einreichen.
- Die Rechtsform einer englischen Limited allein rechtfertigt kein Misstrauen der deutschen Behörden.
Wie weist eine englische Limited ihre Vertretungsmacht nach?
Der Immobilienverkehr in Deutschland ist streng formalisiert. Wer hierzulande ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, muss dem Grundbuchamt lückenlos beweisen, dass er dazu berechtigt ist. Doch was geschieht, wenn die Eigentümerin keine rein deutsche Gesellschaft ist, sondern eine Konstruktion, die über den Ärmelkanal reicht? Genau diese Frage beschäftigte das Oberlandesgericht Frankfurt am Main in einem komplexen Fall, der für viele Unternehmen mit Sitz im Vereinigten Königreich von hoher Relevanz ist. Es ging um den Nachweis der Vertretungsbefugnis eines Directors, der für eine englische Limited handelte.
Im Zentrum des Streits stand eine in Deutschland ansässige Kommanditgesellschaft (KG). Diese Gesellschaft fungierte als Eigentümerin einer Immobilie und wollte eine Wohnung an einen Käufer veräußern. Die Besonderheit lag in der Struktur der Firma: Die persönlich haftende Gesellschafterin – also der Kopf des Unternehmens, der die Geschäfte führt – war eine „Private Limited Company“ (B LTD) mit Sitz in England. Um den Verkauf und die Finanzierung abzuwickeln, trat ein Geschäftsführer, im englischen Recht „Director“ genannt, beim Notar auf. Doch das zuständige Grundbuchamt blockierte die Transaktion. Es bezweifelte, dass der Director tatsächlich allein unterschreiben durfte.
Der Fall eskalierte, als die Behörde sich weigerte, eine sogenannte Auflassungsvormerkung und eine Grundschuld einzutragen. Die Beamten trauten den vorgelegten Dokumenten aus England nicht. Das Oberlandesgericht musste klären, ob eine Bescheinigung des englischen Notars, die sich auf das dortige Handelsregister und interne Firmenbücher stützt, den strengen deutschen Beweisregeln genügt.
Was verlangt das deutsche Grundbuchrecht von ausländischen Firmen?
Das deutsche Grundbuchverfahren ist auf maximale Sicherheit ausgelegt….