Der Erwerb einer Teileigentumseinheit für nur einen Euro sollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft vor künftigen Forderungen schützen, nachdem ein maroder Gewölbekeller jahrelang zum Streitfall wurde. Hohe Sanierungskosten für den feuchten Gewölbekeller drohten nun, das vermeintliche Schnäppchen in eine unkalkulierbare finanzielle Mehrbelastung durch Sonderumlagen zu verwandeln.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 41 S 16/24 WEG
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Bamberg
- Datum: 13.06.2025
- Aktenzeichen: 41 S 16/24 WEG
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter bei Immobilienkäufen
Die Eigentümergemeinschaft darf Schrottimmobilien nur bei extrem wichtigen Gründen für die Gemeinschaft kaufen.
- Der Kauf belastet Miteigentümer ungefragt mit neuen Steuern und sehr hohen Renovierungskosten.
- Die Gemeinschaft benötigt für den Kauf eigener Immobilien ganz besonders gewichtige Gründe.
- Die bloße Angst vor künftigen Renovierungsforderungen des aktuellen Besitzers reicht nicht aus.
- Ein gesetzliches Recht zum Durchgehen sichert den Hofzugang auch ohne einen Kauf.
- Vage Pläne für einen Fahrradkeller rechtfertigen keine riskante und teure geschäftliche Entscheidung.
Darf eine Eigentümergemeinschaft eine marode Immobilie kaufen?
Ein Kaufpreis von einem symbolischen Euro klingt zunächst nach einem unschlagbaren Schnäppchen. Doch wenn an diesem Euro ein Sanierungsstau von geschätzten 300.000 Euro hängt, wird aus dem vermeintlichen Gelegenheitskauf schnell ein finanzielles Himmelfahrtskommando. Genau vor dieser Entscheidung stand eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Unterfranken. Die Mehrheit der Eigentümer wollte eine leerstehende, feuchte Kellereinheit im eigenen Haus erwerben, um drohenden Rechtsstreitigkeiten zuvorzukommen und die volle Kontrolle über das Gebäude zu erlangen.
Eine einzelne Miteigentümerin stellte sich gegen diesen Plan. Sie sah in dem Erwerb einer Teileigentumseinheit keine sinnvolle Verwaltungsmaßnahme, sondern ein unkalkulierbares wirtschaftliches Risiko für alle Beteiligten. Der Streit führte vom Amtsgericht Würzburg bis vor das Landgericht Bamberg. Das dort gefällte Urteil vom 13. Juni 2025 (Az. 41 S 16/24 WEG) ist eine deutliche Warnung an alle Eigentümergemeinschaften, die mit dem Gedanken spielen, Problemmiteigentum aufzukaufen. Das Gericht stellte klar: Die Hürden für den Immobilienerwerb durch die Gemeinschaft sind extrem hoch.
Was bedeutet ordnungsgemäße Verwaltung im WEG-Recht?
Um den Konflikt zu verstehen, muss man zunächst einen Blick auf die rechtlichen Spielregeln werfen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt den Eigentümern weitreichende Befugnisse, ihr gemeinsames Eigentum zu verwalten. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 1 WEG haben die Eigentümer Anspruch auf eine Verwaltung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
Doch darf eine Gemeinschaft auch Teileigentum – also Räume, die eigentlich einem Sondereigentümer gehören – selbst ankaufen? Die Antwort der Justiz ist differenziert. Grundsätzlich besitzen Eigentümergemeinschaften die sogenannte Beschlusskompetenz….