Ein Vermieter in Hamburg beantragte das selbständige Beweisverfahren zur Vergleichsmiete, um die Miethöhe für seine Wohnungen im Jahr 2024 gerichtlich klären zu lassen. Statt die Kosten für ein privates Gutachten zur Feststellung der Vergleichsmiete selbst zu tragen, sollten nun die Mieter das finanzielle Risiko des Verfahrens schultern.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 49 H 3/23
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Hamburg
- Datum: 16.01.2024
- Aktenzeichen: 49 H 3/23
- Verfahren: Selbständiges Beweisverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Vermieter müssen die Mieterhöhung selbst begründen und dürfen kein vorzeitiges Gerichtsgutachten verlangen.
- Vermieter müssen die höhere Miete zuerst mit eigenen Mitteln rechtfertigen.
- Ein vorzeitiges Gerichtsgutachten bürdet dem Mieter ein zu hohes Kostenrisiko auf.
- Gerichte klären die Miethöhe erst während eines echten Streits um die Erhöhung.
- Vermieter können stattdessen Mietenspiegel nutzen oder eigene Gutachten vorlegen.
Darf ein Vermieter die Miete vorab per Gerichtsgutachten klären lassen?
Der Wohnungsmarkt in Hamburg ist angespannt, und Mieterhöhungen gehören zum Alltag vieler Bewohner der Hansestadt. Doch bevor ein Eigentümer mehr Geld verlangen darf, muss er formale Hürden überwinden. Er muss begründen, warum die bisherige Miete nicht mehr angemessen ist. Dies führt oft zu Streitigkeiten darüber, was genau als „ortsüblich“ gilt. Ein Vermieter aus Hamburg versuchte nun einen ungewöhnlichen juristischen Weg: Er wollte noch vor dem eigentlichen Erhöhungsschreiben ein gerichtliches Beweisverfahren nutzen, um die zulässige Miete von einem offiziellen Sachverständigen feststellen zu lassen. Das Ziel war offensichtlich: Rechtssicherheit schaffen, bevor der Brief an die Mieterin rausgeht. Das Amtsgericht Hamburg musste in diesem Fall entscheiden, ob ein solches Vorgehen überhaupt zulässig ist. Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für das Mietrecht, denn sie zieht eine klare Grenze zwischen den Pflichten des Vermieters und den Aufgaben der Justiz. Im Kern ging es um die Frage, ob man die staatlichen Gerichte nutzen darf, um private Hausaufgaben zu erledigen – und wer am Ende das Kostenrisiko für teure Gutachten trägt. Das Gericht erteilte dem Vorgehen des Eigentümers eine klare Absage und stärkte damit die Rechte der Mieter.
Was war der Auslöser für den Streit um das Beweisverfahren?
Der Fall drehte sich um eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Hamburg. Der Eigentümer der Immobilie beabsichtigte, die Miete anzupassen. Normalerweise verlangt das Gesetz, dass der Vermieter ein Schreiben aufsetzt, in dem er die Erhöhung konkret begründet – etwa mit einem Mietenspiegel oder Vergleichswohnungen. Doch dieser Vermieter wählte eine andere Strategie. Am 14. Dezember 2023 reichte er beim Amtsgericht Hamburg einen Antrag auf Durchführung eines sogenannten selbständigen Beweisverfahrens ein. Sein Ziel war es, durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen klären zu lassen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Antragsgegnerin tatsächlich ist….