Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand traf einen Mieter, der Zahlungen über 2.500 Euro wegen eines Waschbärbefalls und einer defekten Heizung kurzerhand einstellte. Ob der Ausschluss der Minderung bei fehlender Anzeige seinen sicher geglaubten Schutz vor der Räumung tatsächlich aushebelt, blieb die alles entscheidende Frage im Prozess.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 4 C 165/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Köpenick
- Datum: 14.01.2026
- Aktenzeichen: 4 C 165/25
- Verfahren: Räumung und Zahlung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Ein Mieter muss seine Wohnung räumen, da er zwei Monate lang keine Miete zahlte.
- Der Mieter zahlte für April und Mai 2025 überhaupt keine Miete.
- Die Kündigung im Schriftsatz der Klage beendete das Mietverhältnis wirksam.
- Behauptete Mängel wie ein Waschbärbefall verhinderten die Kündigung mangels Beweisen nicht.
- Der Mieter zahlt über 11.000 Euro für Miete und Nebenkosten nach.
- Der Mieter konnte die angebliche Mängelanzeige beim Vermieter nicht beweisen.
Wann ist eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand wirksam?
Ein Dachgeschosswohnung in Berlin-Köpenick, ein Streit um knapp 12.000 Euro und ein angeblicher Waschbär im Dach – das sind die Zutaten eines Rechtsstreits, der vor dem Amtsgericht Köpenick landete. Im Kern ging es um die Frage, wie schnell ein Vermieter das Mietverhältnis beenden kann, wenn die Zahlungen ausbleiben, und ob Mängel wie eine defekte Heizung nachträglich als Joker ausgespielt werden dürfen. Die Situation eskalierte im Frühjahr 2025. Ein langjähriger Mieter, der bereits seit Ende 2015 in der gut 85 Quadratmeter großen Wohnung lebte, stellte seine Zahlungen ein. Für die Monate April und Mai 2025 ging bei der Vermieterin kein einziger Cent ein. Die Folge war ein Mietrückstand von insgesamt 2.546 Euro. Dies war nicht der erste Vorfall. Bereits im Dezember des Vorjahres hatte es Zahlungsstörungen gegeben, die damals noch ausgeglichen wurden. Doch diesmal fackelte die Eigentümerin nicht lange. Anstatt nur zu mahnen, reichte sie Klage ein und integrierte die fristlose Kündigung wegen Mietrückstand direkt in die Klageschrift. Der Mieter wehrte sich vor Gericht mit dem Argument, die Wohnung sei mangelhaft und er habe die Miete daher zu Recht gemindert. Ob diese Strategie aufging, musste das Amtsgericht entscheiden.
Welche Gesetze gelten für die Zahlung der ausstehenden Miete?
Um den Fall zu verstehen, ist ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) notwendig. Das Mietrecht ist hier streng, wenn es um die Hauptpflicht des Mieters geht: die pünktliche Zahlung der Miete gemäß § 535 BGB. Das schärfste Schwert des Vermieters ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB liegt ein solcher wichtiger Grund vor, wenn der Mieter „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“.
Was bedeutet der Verzug für das Mietverhältnis?
Sobald der Rückstand eine bestimmte Höhe erreicht – bei zwei Monaten in Folge reicht schon ein Rückstand, der eine Monatsmiete übersteigt – kann der Vermieter das Verhältnis sofort beenden….