Für die Verteilung der Heizkosten in der WEG nutzte ein Verwalter jahrelang fiktive Wohnflächen, die messbar von der Realität abweichen. Plötzlich beschäftigt das Landgericht München I die Frage, ob die Abrechnung der Heizkosten nach tatsächlicher Fläche schwerer wiegt als der Nachtrag zur Teilungserklärung.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 36 S 10061/23 WEG
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht München I
- Datum: 31.07.2025
- Aktenzeichen: 36 S 10061/23 WEG
- Verfahren: Beschlussanfechtung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentümer müssen Kosten nach vereinbarten Flächen zahlen, selbst wenn diese von der tatsächlichen Größe abweichen.
- Alle Eigentümer unterschrieben den Nachtrag zur Teilungserklärung wirksam als verbindliche Vereinbarung für die Zukunft.
- Neue Verteilerschlüssel gelten erst ab dem Jahr, das auf die Eintragung im Grundbuch folgt.
- Der Verwalter darf die Gemeinschaft vor Gericht vertreten und eigenständig Berufung gegen Urteile einlegen.
- Strengere Regeln aus dem Mietrecht gelten nicht für die Kostenverteilung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.
- Eine fehlende staatliche Erlaubnis macht die Bestellungen oder Handlungen eines Verwalters nicht automatisch ungültig.
Wie entscheidet das Gericht über die Verteilung der Heizkosten in der WEG?
Ein Streit um die korrekte Abrechnung von Wärme und Warmwasser kann eine kleine Gemeinschaft schnell spalten. Genau dies geschah in einer erst 2018 errichteten Wohnanlage mit acht Einheiten. Im Kern ging es um die Frage, ob für die Verteilung der Heizkosten in der WEG die tatsächlichen Quadratmeter einer Wohnung durch ein Aufmaß ermittelt werden müssen oder ob die in der Teilungserklärung festgeschriebenen Werte bindend sind.
Die Auseinandersetzung eskalierte, als mehrere Wohnungseigentümer gegen die gefassten Beschlüsse vorgingen. Sie fühlten sich benachteiligt, da die Abrechnungen ihrer Ansicht nach auf falschen Flächenangaben basierten. Die Situation war komplex: Es existierte eine ursprüngliche Teilungserklärung, die später durch eine allseitige Vereinbarung – einen sogenannten Nachtrag – geändert wurde. Doch durfte dieser Nachtrag überhaupt angewendet werden? Und wie verhält es sich mit den strengen Vorgaben aus dem Mietrecht, wenn diese auf das Wohnungseigentumsrecht treffen?
Das Landgericht München I musste in seinem Urteil vom 31.07.2025 (Az. 36 S 10061/23 WEG) grundlegende Fragen klären. Es ging nicht nur um Rechenwerke, sondern um die rechtliche Tragweite von Vereinbarungen zwischen Eigentümern und die Befugnisse des Verwalters. Das Gericht fällte eine Entscheidung, die für viele Gemeinschaften richtungsweisend sein dürfte: Es stärkte die Vertragsfreiheit der Eigentümer und erteilte der pauschalen Übertragung mietrechtlicher Grundsätze auf die WEG eine Absage.
Welche Gesetze regeln die Heizkostenabrechnung nach der Wohnfläche?
Um den Konflikt zu verstehen, ist ein Blick auf die rechtlichen Rahmenbedingungen notwendig….