Ein Hauskäufer vermutet Arglist beim Verkauf eines Hauses, nachdem er kurz nach der Übergabe massive Feuchtigkeit im Keller und eine mangelhafte Drainage entdeckte. Trotz eines vertraglichen Haftungsausschlusses könnte die Verkäuferin nun für die Sanierung haften, falls der Kläger ihre Kenntnis vom Schaden nach einem Richterwechsel doch noch beweisen kann.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 5 U 23/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Brandenburg
- Datum: 04.12.2025
- Aktenzeichen: 5 U 23/25
- Verfahren: Berufung zum Grundstückskauf
- Rechtsbereiche: Kaufrecht, Haftung für Mängel
Der Käufer verliert den Prozess um Kellerfeuchtigkeit, da er der Verkäuferin keine bewusste Täuschung nachweist.
- Der vertragliche Ausschluss der Haftung bleibt wirksam ohne Nachweis einer bewussten Täuschung.
- Gutachten belegen zwar Baumängel, aber keine sichere Kenntnis der Verkäuferin vor dem Verkauf.
- Frühere Fachreparaturen befreien die Verkäuferin von der Pflicht zur ständigen Kontrolle auf neue Schäden.
- Hinweise auf alte Wasserschäden bei Besichtigungen reichen für den Vorwurf bewusster Täuschung nicht aus.
- Das Gericht darf Protokolle früherer Zeugenbefragungen auch nach einem Richterwechsel ohne Wiederholung nutzen.
Was tun bei Feuchtigkeit im Keller nach dem Hauskauf?
Der Traum vom eigenen Haus endet für viele Erwerber in einem Albtraum, wenn sich kurz nach der Übergabe gravierende Mängel zeigen. Besonders gefürchtet ist Feuchtigkeit im Keller, da die Sanierungskosten oft immens sind und die Substanz des Gebäudes gefährden. Genau dieser Situation musste sich ein Käufer vor dem Oberlandesgericht Brandenburg stellen. Nach dem Einzug in ein 1996 errichtetes Einfamilienhaus traten massive Nässeerscheinungen auf. Der neue Eigentümer fühlte sich getäuscht. Er war der Überzeugung, dass die Verkäuferin von den Mängeln wusste und diese arglistig verschwiegen hatte. Die rechtliche Auseinandersetzung drehte sich um die Frage, ob der notariell vereinbarte Gewährleistungsausschluss Bestand hat oder ob er wegen Arglist unwirksam ist. Der Fall zeigt exemplarisch, wie hoch die Hürden für eine Rückabwicklung von einem Hauskauf sind und welche Anforderungen die Gerichte an den Nachweis von Arglist beim Immobilienkauf stellen. Im Zentrum des Streits stand eine Immobilie, die bereits im Jahr 1996 errichtet wurde. Im Juli 2020 unterzeichneten die Parteien den Kaufvertrag. Doch die Freude über das neue Heim währte nur kurz. Der Käufer entdeckte Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss, die seiner Meinung nach schon bei den Besichtigungsterminen im Juni 2020 erkennbar gewesen sein mussten. Er warf der Verkäuferin und ihrem Makler vor, die Probleme verharmlost zu haben. Es ging um viel Geld: Der Käufer verlangte die komplette Rückabwicklung des Vertrages, also die Rückzahlung des Kaufpreises von 360.000 Euro gegen Rückgabe des Hauses, sowie weiteren Schadensersatz für Reparaturversuche und Gutachterkosten.
Wann greift der Ausschluss der Gewährleistung beim Immobilienkauf?
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, findet im notariellen Vertrag fast immer einen sogenannten Gewährleistungsausschluss. Dieser besagt vereinfacht: „Gekauft wie gesehen“….