Die Ausnahme von der Mietpreisbremse wollte eine Mieterin in Berlin nicht akzeptieren und forderte die Rückzahlung ihrer monatlich gezahlten Miete. Ob die umfassende Modernisierung der Wohnung tatsächlich für eine Befreiung ausreichte, hing an der exakten Erreichung der gesetzlichen Ein-Drittel-Grenze für vergleichbare Neubaukosten.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 64 S 210/21
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 13. Dezember 2023
- Aktenzeichen: 64 S 210/21
- Verfahren: Berufung im Mieterstreit
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Vermieter dürfen die Miete bei einer umfassenden Modernisierung ohne Beachtung der Mietpreisbremse frei festlegen.
- Modernisierungskosten müssen mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus erreichen.
- Die Wohnung muss nach den Arbeiten in wesentlichen Bereichen einem Neubau entsprechen.
- Das Gericht zog Instandhaltungskosten von den gesamten Modernisierungskosten für die Berechnung ab.
- Da der Vermieter die Schwellenwerte überschritt, greift die Mietpreisbremse in diesem Fall nicht.
- Die Mieterin verlor den Prozess und trägt sämtliche Kosten beider Gerichtsinstanzen.
Wann greift die Ausnahme von der Mietpreisbremse bei einer Modernisierung?
In Berlin und vielen anderen angespannten Wohnungsmärkten ist die Mietpreisbremse ein scharfes Schwert für Mieter. Sie soll verhindern, dass Mieten bei einer Neuvermietung ins Unermessliche steigen. Doch das Gesetz kennt Ausnahmen. Eine der wichtigsten – und oft umstrittensten – ist die „erste Vermietung nach umfassender Modernisierung“. Genau um diesen Punkt entbrannte ein Rechtsstreit vor dem Landgericht Berlin. Eine Mieterin forderte zu viel gezahlte Miete zurück, scheiterte jedoch, weil der Eigentümer detailliert nachweisen konnte, dass er die Wohnung praktisch in einen Neubauzustand versetzt hatte. Der Fall zeigt exemplarisch, wie tief Gerichte in bauliche Details und Rechnungen einsteigen, um zu prüfen, ob die Ausnahme von der Mietpreisbremse gerechtfertigt ist. Für Mieter und Vermieter ist das Urteil eine wichtige Orientierungshilfe, um die Risiken einer rechtlichen Auseinandersetzung einzuschätzen.
Welche gesetzlichen Regeln gelten für die umfassende Modernisierung?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 556d die Mietpreisbremse. Diese deckelt die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt meist auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Doch der Gesetzgeber wollte Investitionen in den Wohnungsbestand nicht abwürgen. Deshalb bestimmt § 556f Satz 2 BGB, dass die Preisbremse nicht gilt, wenn eine Wohnung erstmals nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung genutzt und vermietet wird. Doch was bedeutet „umfassend“? Der Gesetzgeber hat keine exakte Euro-Grenze ins Gesetz geschrieben. Die Rechtsprechung, insbesondere der Bundesgerichtshof (BGH), hat jedoch Kriterien entwickelt. Eine Modernisierung gilt dann als umfassend, wenn sie einen solchen Umfang annimmt, dass die investierten Gelder etwa ein Drittel des Aufwandes erreichen, der für eine vergleichbare Neubauwohnung nötig wäre. Zudem muss nicht nur viel Geld geflossen sein, sondern auch die Qualität der Wohnung muss sich spürbar verbessern….