Die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft steht im Zentrum eines Streits, bei dem ein Nachbar seit 2021 zwölf Anwohner zur Instandsetzung eines Notwegs zwingen will. Obwohl die Anwohner als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, könnte eine Gesetzesreform die Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer nun überraschend blockieren.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 12 U 23/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
- Datum: 29.10.2025
- Aktenzeichen: 12 U 23/25
- Verfahren: Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Nur die Eigentümergemeinschaft darf über einen gemeinsamen Notweg klagen, nicht der einzelne Wohnungseigentümer.
- Der Notweg betrifft Flächen, die allen Eigentümern zusammen gehören.
- Seit der Gesetzesänderung ist die Gemeinschaft für solche Rechte zuständig.
- Eine Klage einzelner Eigentümer gegen andere Eigentümer ist daher unzulässig.
- Das Gericht wies die Klage wegen fehlender Befugnis ab.
- Die Kläger müssen die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen.
Wen muss man bei Streit um einen Notweg verklagen?
Ein juristischer Sieg in der ersten Instanz fühlt sich oft wie das Ende eines langen Weges an. Doch für die Eigentümer eines Grundstücks, die lediglich den Zugang zu ihrem Land sichern wollten, wandelte sich der Triumph in eine bittere Niederlage. Das Oberlandesgericht Schleswig fällte am 29. Oktober 2025 ein Urteil, das weit über den konkreten Nachbarschaftsstreit hinausgeht. Es verdeutlicht eine drastische Falle im Wohnungseigentumsrecht, die seit der Reform 2020 zuschnappt: Wer die falschen Personen verklagt, verliert den Prozess – selbst wenn er in der Sache recht hat. Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Instandsetzung von einem Notweg. Die klagenden Grundstücksnachbarn verlangten von zwei spezifischen Wohnungseigentümern, dass diese den Zufahrtsweg instand halten. Das Landgericht Kiel hatte ihnen im März 2025 noch recht gegeben. Doch die zweite Instanz kassierte dieses Urteil komplett. Der Grund war nicht, dass kein Anspruch auf den Weg bestünde, sondern ein rein formaler, aber entscheidender Fehler: Die Klage richtete sich gegen die falschen Beklagten. Statt die einzelnen Eigentümer zu verklagen, hätte sich der Anspruch gegen die gesamte Gemeinschaft richten müssen. Der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Schleswig (Az. 12 U 23/25) stellte klar, dass die Prozessführungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft Vorrang hat. Damit bestätigen die Richter einen Trend, der seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) die deutsche Justiz beschäftigt. Für Laien und selbst für Anwälte bedeutet dies: Vor jeder Klage muss präzise geprüft werden, wer der richtige Gegner ist.
Welche Rechtsgrundlagen bestimmen den Notweg?
Um die Tragweite der Entscheidung zu verstehen, muss man zwei rechtliche Welten betrachten, die hier aufeinanderprallen: das klassische Nachbarrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und das spezielle Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Das Notwegrecht nach § 917 BGB
Wenn einem Grundstück die Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, befindet sich der Eigentümer in einer Notlage. Er kann sein Land nicht ordnungsgemäß nutzen….