Eine Mieterin forderte eine rückwirkende Mietminderung bei einer Legionellenbelastung, nachdem die Grenzwerte im Trinkwasser über Monate massiv überschritten waren. Trotz der amtlich festgestellten Bakterien weigerte sich der Vermieter zu zahlen, da das Gesundheitsamt kein direktes Duschverbot für die Wohnung ausgesprochen hatte.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2-11 S 107/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Frankfurt am Main
- Datum: 25.11.2025
- Aktenzeichen: 2-11 S 107/24
- Verfahren: Berufung zur Mietminderung
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Mieter kürzen die Miete erst bei einer konkret drohenden Gefahr für ihre eigene Gesundheit.
- Höhere Legionellenwerte erlauben allein noch kein automatisches Kürzen der monatlichen Miete.
- Das Gesundheitsamt ordnet nur milde Maßnahmen ohne eine akute Gefahr an.
- Die bloße Sorge um die Gesundheit rechtfertigt kein Kürzen der Miete.
- Der Mieter muss eine echte Behinderung bei der täglichen Wassernutzung beweisen.
- Krankheitsfälle bei Bekannten beweisen keinen Mangel in der eigenen Wohnung.
Wann ist eine Mietminderung bei einer Legionellenbelastung möglich?
Sauberes Trinkwasser ist in Deutschland ein hohes Gut und eine Selbstverständlichkeit für jeden Mieter. Doch was passiert, wenn die Laborwerte plötzlich Alarm schlagen? In einem aktuellen Fall vor dem Landgericht Frankfurt am Main stritten ein Mieter und sein Vermieter um genau diese Frage. Im Zentrum stand eine Überschreitung des technischen Maßnahmewerts für Legionellen und die daraus resultierende Forderung auf eine Rückzahlung der überzahlten Miete. Der Fall ist für viele Mieter von großer Bedeutung, da er die Grenzen zwischen einer bloßen Normabweichung und einer tatsächlichen Gesundheitsgefahr aufzeigt. Der betroffene Bewohner hatte über Jahre hinweg die Miete unter Vorbehalt gezahlt oder wollte diese rückwirkend mindern, da er das Wasser in seiner Wohnung für gesundheitsgefährdend hielt. Es ging um eine stolze Summe von über 7.000 Euro. Doch das Gericht musste klären: Reicht die bloße Angst vor Bakterien für eine Mietminderung aus, oder bedarf es handfester Beweise für eine konkrete Gefahr für die Gesundheit? Das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 25. November 2025 (Az. 2‑11 S 107/24) liefert hierzu eine klare, wenn auch für den Mieter enttäuschende Antwort. Es zeigt auf, dass nicht jede rote Zahl im Laborbericht automatisch den Geldbeutel des Vermieters öffnet. Entscheidend war hierbei nicht nur der Laborwert selbst, sondern vor allem die Reaktion der zuständigen Behörden.
Welche Werte gelten in der Trinkwasserverordnung für Legionellen?
Um den Streit zu verstehen, muss man zunächst einen Blick in die rechtlichen und technischen Grundlagen werfen. Die Trinkwasserverordnung (TrinkwV) legt strenge Regeln für die Wasserqualität fest. Ein zentraler Begriff ist hierbei der technische Maßnahmewert. Für Legionellen liegt dieser bei 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 Milliliter (100 KBE/100 ml). Wird dieser Wert überschritten, spricht der Gesetzgeber von einer Überschreitung des technischen Maßnahmewerts. Viele Laien setzen diesen Wert mit einer sofortigen Gesundheitsgefahr gleich. Juristisch ist die Lage jedoch differenzierter….