Die Eintragung des Treuhänders in das Grundbuch sollte nach dem Tod der Eigentümerin im Jahr 2024 allein durch ein notarielles Testament erfolgen. Trotz der klaren Urkunde verlangte das Amt einen teuren Erbschein für die Verwaltung der unselbständigen Stiftung. Unklar blieb, ob der Verzicht auf den Erbschein beim Grundbuchamt trotz der komplizierten Rechtslage möglich ist.
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2 Wx 203/23
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: OLG Köln
- Datum: 11.12.2023
- Aktenzeichen: 2 Wx 203/23
- Verfahren: Grundbuchbeschwerde
- Rechtsbereiche: Erbrecht, Grundbuchrecht
Ein Treuhänder darf ohne Erbschein ins Grundbuch, sofern ein notarielles Testament seinen Auftrag eindeutig beweist.
- Ein notarielles Testament ersetzt den teuren Erbschein bei klarer Rechtslage.
- Nicht rechtsfähige Stiftungen können selbst nicht als Eigentümer im Grundbuch stehen.
- Das Gericht trägt stattdessen den Treuhänder persönlich als neuen Eigentümer ein.
- Das Grundbuch zeigt keine Hinweise auf das interne Treuhandverhältnis an.
- Der Treuhänder erhält nach außen die volle rechtliche Gewalt über das Grundstück.
Muss ein Erbschein vorgelegt werden, wenn ein Treuhänder ins Grundbuch will?
Wenn Immobilien vererbt werden, ist der Gang zum Grundbuchamt unvermeidlich. Doch was passiert, wenn der letzte Wille komplexe Konstruktionen wie eine Stiftungslösung vorsieht? Ein aktueller Fall vor dem Oberlandesgericht Köln zeigt, wie schnell Erben und Treuhänder in die Mühlen der Bürokratie geraten können. Im Zentrum des Streits stand die Frage, ob für die Eintragung des Treuhänders in das Grundbuch zwingend ein teurer Erbschein notwendig ist oder ob ein klares notarielles Testament ausreicht. Der Fall ist besonders für Menschen interessant, die ihren Nachlass über eine Stiftung regeln wollen. Denn hier prallen oft der Gestaltungswille des Erblassers und das strenge Formalitätsbedürfnis der Grundbuchämter aufeinander. Das Gericht musste klären, wer eigentlich als Eigentümer eingetragen wird, wenn eine Stiftung zwar begünstigt, aber rechtlich unselbständig ist.
Was ist eine unselbständige Stiftung und wie funktioniert die Treuhand?
Um den Streit zu verstehen, muss man zunächst die rechtlichen Akteure kennen. In Deutschland gibt es zwei Arten von Stiftungen. Die klassische, rechtsfähige Stiftung ist eine eigene juristische Person – ähnlich wie eine GmbH oder ein Verein. Sie kann selbst Eigentümerin von Immobilien sein und im Grundbuch stehen. Ganz anders verhält es sich bei der sogenannten unselbständigen Stiftung. Diese ist rechtlich gesehen kein eigenes Subjekt. Sie ist vielmehr ein Vermögensmasse, die einem anderen – dem Treuhänder – zur Verwaltung übergeben wird.
Die Rolle des Treuhänders
Der Treuhänder nimmt eine Zwitterstellung ein, die im deutschen Recht oft für Verwirrung sorgt. Nach außen hin tritt er als vollwertiger Eigentümer auf. Er hat die volle Rechtsmacht. Im Innenverhältnis zur Stiftung ist er jedoch gebunden: Er darf das Vermögen nur im Sinne des Stiftungszwecks verwenden. Für das Grundbuchamt ist diese Unterscheidung entscheidend. Da das deutsche Sachenrecht strikt ist, stellt sich oft die Frage: Muss das Treuhandverhältnis im Grundbuch sichtbar sein?
Warum verlangt das Amt oft einen Erbschein?…