Ein Eigentümer forderte nach einem Wohnungsbrand den Ersatz für einen merkantilen Minderwert bei Gebäudeschäden von seiner Versicherung. Obwohl die Sanierung fachgerecht erfolgte, verlangte er Entschädigung für den gesunkenen Wiederverkaufswert seiner Immobilie. Die Versicherung verweigerte die Zahlung wegen der Vertragsbedingungen, doch eine juristische Grauzone beim Thema Wertminderung trotz einer fachgerechten Reparatur stellte die Ablehnung plötzlich infrage. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 7 U 295/22
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Stuttgart
- Datum: 27.04.2023
- Aktenzeichen: 7 U 295/22
- Verfahren: Berufung im Zivilprozess
- Rechtsbereiche: Versicherungsrecht, Wohngebäudeversicherung
Versicherung muss bei Brandschäden auch für gesunkenen Verkaufswert zahlen wegen unklarer Vertragsklauseln.
- Unklar formulierte Versicherungsbedingungen gehen immer zulasten des Versicherers
- Der Wertverlust umfasst auch das Misstrauen potenzieller Käufer nach einem Brand
- Gerichtlich bestellte Gutachter legen die genaue Höhe der Entschädigung fest
- Die Versicherung muss diesen Betrag zusätzlich zur Neuwertentschädigung leisten
- Einwände gegen Gutachten müssen Versicherungen bereits in der ersten Instanz vorbringen
Wer zahlt den merkantilen Minderwert nach einem Brandschaden?
Ein Brand in den eigenen vier Wänden ist für jeden Immobilienbesitzer ein Albtraum. Doch selbst wenn die Flammen gelöscht sind und die Handwerker abgerückt sind, bleibt oft ein unsichtbarer Schaden zurück: Der sogenannte Makel. Ein Haus, in dem es gebrannt hat, lässt sich auf dem Immobilienmarkt oft nur mit Abschlägen verkaufen. Potenzielle Käufer sind skeptisch. Sie fürchten verborgene Mängel oder empfinden schlicht ein Unbehagen. Juristen sprechen hier von einem merkantilen Minderwert. Genau um diesen Wertverlust stritt ein Wohnungseigentümer jahrelang mit seiner Versicherung. Der Fall, der schließlich vor dem Oberlandesgericht Stuttgart landete (Az. 7 U 295/22), zeigt exemplarisch, wie hartnäckig Versicherer versuchen, diese Zahlung zu verweigern, und wie Gerichte die schwammigen Formulierungen in den Verträgen zugunsten der Verbraucher auslegen. Die Geschichte beginnt am 13. Dezember 2016. In einer Erdgeschosswohnung bricht ein Feuer aus. Die Folgen sind verheerend. Der Teileigentümer der betroffenen Einheit steht vor einem Trümmerhaufen. Der komplette Granitfußboden muss entfernt werden. Wände und Decken müssen teilweise abgetragen werden. Die Küche, das Bad und fest verbaute Installationen, einschließlich der Elektroleitungen und der Rollladenkästen, sind zerstört oder schwer beschädigt. Die Sanierung zieht sich über Jahre hin. Die Wohnung bleibt etwa vier Jahre lang unbewohnbar. Die Versicherung, bei der das gesamte Wohngebäude versichert war, erkannte ihre Leistungspflicht für die Reparaturen grundsätzlich an. Sie zahlte insgesamt 116.700,00 Euro für die Wiederherstellung des Zustands. Damit war für das Unternehmen der Fall eigentlich erledigt. Die Wohnung war repariert, technisch gesehen war alles wieder in Ordnung. Doch der Eigentümer sah das anders. Er beauftragte einen privaten Sachverständigen, Dr. G., der zu einem beunruhigenden Ergebnis kam: Trotz der teuren Sanierung sei die Wohnung nun deutlich weniger wert als vor dem Brand. Der Gutachter bezifferte diesen merkantilen Minderwert auf rund 40.000,00 Euro. Der Eigentümer forderte diesen Betrag von der Versicherung….