Ein Warenhausbetreiber bestritt die Zulässigkeit des Nachbarerbbaurechts für seinen Komplex auf fünf Grundstücken und stellte nach 50 Jahren plötzlich die monatliche Zahlung von 48.000 Euro ein. Eine rechtliche Feinheit zur grenzüberschreitenden Bebauung bei einem Erbbaurecht weckte Zweifel, ob die millionenschwere Verpflichtung trotz jahrzehntelanger Praxis überhaupt jemals rechtlich wirksam war. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: V ZR 15/24
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 19.12.2025
- Aktenzeichen: V ZR 15/24
- Verfahren: Revision (Vollstreckungsabwehrklage)
- Rechtsbereiche: Erbbaurecht, Sachenrecht
Nutzer müssen Erbbauzins zahlen, auch wenn das Gebäude über die Grundstücksgrenze hinausragt.
- Gebäude auf mehreren Grundstücken dürfen ein gemeinsames Erbbaurecht erhalten
- Nutzer müssen den vertraglich vereinbarten Zins für die Nutzung zahlen
- Das Gesetz verbietet solche Verträge für grenzüberschreitende Gebäude nicht
- Gläubiger dürfen das Geld für fehlende Zahlungen zwangsweise eintreiben
- Langjährige Nutzung der Gebäude verpflichtet zur vertraglich vereinbarten Zahlung
Wer muss zahlen, wenn das Kaufhaus über die Grundstücksgrenze ragt?
Ein halbes Jahrhundert lang flossen die Gelder pünktlich. Ein großes Einkaufszentrum in der Innenstadt, errichtet in den 1960er Jahren, war das Herzstück des Streits. Doch im Februar 2021 stellten die Betreiber die Zahlungen plötzlich ein. Es ging um knapp 48.000 Euro monatlich. Die Begründung der Immobilienfirma klang wie ein juristischer Taschenspielertrick: Der uralte Vertrag sei von Anfang an nichtig gewesen, weil das Gebäude über die Grundstücksgrenze hinausragt. Der Fall landete beim Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Mit seinem Urteil vom 19. Dezember 2025 (Az. V ZR 15/24) fällte der V. Zivilsenat eine Grundsatzentscheidung, die weit über diesen Einzelfall hinausreicht. Das Gericht musste klären, ob ein sogenanntes Nachbarerbbaurecht überhaupt zulässig ist oder ob tausende solcher Verträge in Deutschland auf wackligem Boden stehen. Die Richter vollzogen dabei eine spektakuläre Kehrtwende in ihrer Rechtsprechung.
Die Vorgeschichte: Ein Vertrag aus der Wirtschaftswunderzeit
Die Wurzeln des Konflikts reichen zurück in das Jahr 1965. Damals plante die K. AG, ein großer Kaufhauskonzern, die Errichtung eines neuen Standorts. Für das Projekt benötigte das Unternehmen mehrere Grundstücke. Eines dieser Grundstücke gehörte einer Erbengemeinschaft. Anstatt das Land zu kaufen, einigten sich die Parteien auf ein Erbbaurecht. Dieser notarielle Vertrag erlaubte es dem Konzern, auf dem Boden der Erbengemeinschaft zu bauen. Die Besonderheit dabei: Das geplante Kaufhaus sollte nicht nur auf diesem einen Grundstück stehen, sondern sich als einheitlicher Gebäudekomplex über insgesamt fünf benachbarte Parzellen erstrecken. Die Parteien vereinbarten ausdrücklich, dass die Eigentümer einer solchen „grenzüberschreitenden“ Bebauung zustimmten. Im Jahr 1977 wurde das Erbbaurecht im Grundbuch eingetragen. Ab 1983 errichtete die K. AG das Einkaufszentrum „B.“. Es entstand ein massiver Komplex, der sich über die Grenzen der Einzelgrundstücke hinwegsetzte und ohne eine Zerstörung der Bausubstanz nicht mehr teilbar war.
Der Auslöser des Konflikts
Jahrzehntelang funktionierte die Symbiose zwischen den Grundstückseigentümern und dem Kaufhauskonzern. 1985 übernahm die K….