Schnee und Eis bedeuten für Sie als Vermieter Stress und seit der aktuellen BGH-Rechtsprechung auch deutlich höhere Haftungsrisiken. Da Sie sich gegenüber Ihren Mietern kaum noch herausreden können (fehlende Exkulpationsmöglichkeit, also die rechtliche Chance, sich durch den Nachweis sorgfältiger Überwachung von der Haftung zu befreien), wenn der Winterdienst patzt, drohen bei Unfällen schnell teure Schadensersatzforderungen. Wie übertragen Sie die Räumpflicht so, dass sie rechtssicher ist, und worauf müssen Sie bei der Dokumentation wirklich achten?
Auf einen Blick
- Seit dem BGH-Urteil vom 6. August 2025 (Az.: VIII ZR 250/23) haften vermietende WEG-Eigentümer persönlich für Fehler des zentral organisierten Winterdienstes gegenüber ihren Mietern.
- Gegenüber dem eigenen Mieter können Sie sich bei Fehlern des beauftragten Winterdienstes grundsätzlich nicht durch den bloßen Nachweis einer sorgfältigen Auswahl der Fachfirma entlasten.
- Die Übertragung auf Mieter erfordert im Vertrag explizit Schneebeseitigung und Eisglättebekämpfung – der Begriff „Reinigung“ oder eine Regelung nur in der Hausordnung genügen nicht.
- Die Räumpflicht gilt werktags meist ab 7:00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8:00 Uhr oder 9:00 Uhr bis 20:00 Uhr mit einer Reaktionszeit von 30 bis 60 Minuten nach Ende des Schneefalls.
- Dieser Verantwortungsbereich erstreckt sich auch auf Zuwege auf dem Privatgrundstück (z. B. Mülltonnen, Briefkästen) sowie den Schutz vor Dachlawinen und Eiszapfen.
- Ohne lückenloses Streubuch verliert der Eigentümer meist den Prozess, da bei Stürzen der Anscheinsbeweis gegen ihn spricht.
- Lohnkosten und Streugut sind auf Mieter umlagefähig, die Anschaffung von Geräten wie Schneeschiebern muss der Eigentümer dagegen selbst zahlen.
Welche Haftungsrisiken drohen Vermietern bei Schnee und Eis?
Der Winter verwandelt den Gehweg vor Ihrer Immobilie innerhalb kurzer Zeit in eine Fläche mit hohen Haftungsrisiken. Was meteorologisch als Schneefall oder Eisregen beginnt, führt juristisch oft zu erheblichen wirtschaftlichen Belastungen (deliktische Haftung, also die Schadensersatzpflicht aufgrund einer unerlaubten Handlung) für Vermieter und Verwalter. Früher galten extreme Wetterlagen oft als „höhere Gewalt“, bei der Fußgänger auf eigene Gefahr handelten. Die Gerichte haben die Verkehrssicherungspflicht bei Schnee und Eis inzwischen zu einer umfassenden Pflichtenregelung präzisiert. Winterdienst ist mehr als Schaufeln. Rechtlich garantieren Sie damit die Sicherheit von Menschen. Das ist eine enorme Verantwortung. Rutscht ein Passant aus, stehen schnell fünfstellige Summen für Schmerzensgeld und Verdienstausfall im Raum. Unsere Kanzlei zeigt Ihnen, wie Sie Ihr Vermögen trotz dieser strengen Rechtslage und der neuen BGH-Rechtsprechung effektiv schützen.
Wie unterscheidet sich die Haftung gegenüber Mietern und Dritten?
Um Ihre Risiken zu managen, müssen Sie die juristische Basis verstehen. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, die für Sie geltenden Regelwerke im Ernstfall rechtssicher anzuwenden und Haftungsansprüche Dritter oder Ihrer Mieter fundiert zu prüfen.
Wann haften Sie gegenüber Passanten und Dritten?
Das erste dieser beiden Regelwerke betrifft die Haftung gegenüber Außenstehenden. Diese Pflicht gilt gegenüber jedem. Wenn der Postbote oder ein Passant auf Ihrem Gehweg stürzt, greift das sogenannte Deliktsrecht….