Eine Honorarvereinbarung mit dem Rechtsanwalt im WEG ermöglichte einem Verwalter im Jahr 2023 die eigenständige Verfügung über hohe Gemeinschaftsmittel für die Abwehr von Anfechtungsklagen. Die Eigentümerversammlung stimmte dieser Delegation der Entscheidungskompetenz zu, während die Identität des Juristen und eine verbindliche Kostenobergrenze im Beschluss gänzlich fehlten. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 11 S 68/22
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Karlsruhe
- Datum: 04.09.2023
- Aktenzeichen: 11 S 68/22
- Verfahren: Anfechtungsklage gegen einen Versammlungsbeschluss
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Eigentümerversammlungen dürfen Verwaltern nicht pauschal erlauben, teure Honorarvereinbarungen mit Anwälten abzuschließen.
- Bei abweichenden Honoraren muss die Versammlung mindestens den konkreten Anwalt bestimmen
- Besondere Gründe für höhere Kosten müssen für die Eigentümer erkennbar sein
- Pauschale Vollmachten für teure Prozesse widersprechen einer ordnungsgemäßen Verwaltung der Gemeinschaft
- Gesetzliche Gebühren bleiben der Standard für Kostenerstattungen in gerichtlichen Verfahren
- Der restliche Beschluss zur Anwaltsbeauftragung bleibt trotz dieses Fehlers gültig
Darf die Verwalterin Honorarvereinbarungen mit dem Rechtsanwalt im WEG allein treffen?
Streit in der Eigentümerversammlung ist keine Seltenheit. Wenn Beschlüsse angefochten werden, muss die Gemeinschaft oft anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Doch wer entscheidet eigentlich, was dieser Anwalt kostet? Darf die Verwaltung eigenmächtig Honorare aushandeln, die weit über die gesetzlichen Gebühren hinausgehen? Genau diese Frage verhandelte das Landgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 04.09.2023 (Az. 11 S 68/22). Im Zentrum des Rechtsstreits stand eine Wohnungseigentümerin, die sich gegen einen weitgehenden „Blanko-Beschluss“ ihrer Gemeinschaft wehrte. Dieser sollte der Verwalterin erlauben, ohne weitere Rücksprache Vergütungsvereinbarungen mit Anwälten zu treffen. Das Gericht musste klären, wo die Grenzen der Delegation der Entscheidungskompetenz auf den Verwalter liegen und wann die Eigentümer zwingend selbst entscheiden müssen.
Ein weitgehender Freibrief in der Eigentümerversammlung
Der Auslöser des Konflikts war eine Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft B. am 15. September 2021. Unter dem Tagesordnungspunkt 17 (TOP 17) fassten die anwesenden Eigentümer einen weitreichenden Beschluss. In einem speziellen Unterpunkt (Spiegelstrich 6) wurde die Verwalterin ermächtigt, für die Gemeinschaft sogenannte Beschlussklagen auf der Passivseite zu führen. Das bedeutet: Wenn ein Eigentümer gegen einen Beschluss klagt, muss sich die Gemeinschaft verteidigen. Die Verwalterin sollte hierfür nicht nur einen Rechtsanwalt auswählen und die Strategie abstimmen dürfen, sondern erhielt auch die Kompetenz, mit dem Juristen Honorarvereinbarungen abzuschließen. Eine kritische Miteigentümerin sah hierin eine Gefahr. Sie befürchtete, dass durch unkontrollierte Honorarvereinbarungen – etwa hohe Stundensätze statt der üblichen gesetzlichen Gebühren – unkalkulierbare Kosten auf die Gemeinschaft zukommen könnten. Die Frau erhob deshalb Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht Rastatt. Ihr Ziel: Der Teil des Beschlusses, der der Verwalterin freie Hand bei den Anwaltskosten ließ, sollte für ungültig erklärt werden. Das Amtsgericht entschied zunächst vorläufig, doch der Streit ging in die nächste Instanz….