Ein Immobilienkäufer verweigerte wegen Baumängeln von rund 13.000 Euro die Zahlung von insgesamt 342.000 Euro, woraufhin der Bauträger den Rücktritt von einem Bauträgervertrag erklärte. Durch das vermeintlich sichere Zurückbehaltungsrecht wegen Baumängeln riskierte der Mann plötzlich sogar die Löschung der Auflassungsvormerkung für sein neues Eigenheim. Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil Az.: 1 U 90/15
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht
- Datum: 27.04.2018
- Aktenzeichen: 1 U 90/15
- Verfahren: Berufung zum Rücktritt vom Bauträgervertrag
- Rechtsbereiche: Bauträgerrecht, Immobilienrecht
Bauträger darf bei Zahlungsverzug vom Vertrag zurücktreten trotz behaupteter Mängel des Käufers.
- Fälligkeit tritt ein, sobald die nötigen Bescheinigungen beim Notar vorliegen.
- Bauträger muss die Baugenehmigung für spätere Zahlungen nicht ständig neu vorlegen.
- Käufer darf Zahlungen wegen kleinerer Mängel nicht in voller Höhe verweigern.
- Gericht wertet taktische Zahlungsverweigerung nach vorherigen Zusagen als treuwidriges Verhalten.
- Käufer verliert durch den wirksamen Rücktritt seinen Anspruch auf die Immobilie.
Wann ist ein Rücktritt von einem Bauträgervertrag möglich?
Der Traum vom Eigenheim beginnt meist mit einer Unterschrift und endet im Idealfall mit der Schlüsselübergabe. Doch für einen Bauherren und eine Bauträgerin aus dem Norden Deutschlands endete das gemeinsame Projekt nicht im neuen Zuhause, sondern vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht. Der Fall beleuchtet eindrücklich, wie schnell ein Zahlungsstopp aufgrund vermeintlicher Mängel zum totalen Verlust der Immobilie führen kann. Die Bauträgerin hatte mit dem Käufer einen Vertrag über die Errichtung eines Hauses geschlossen. Der Bau schritt voran, Rechnungen wurden gestellt – doch das Geld floss nicht. Der Käufer berief sich auf gravierende Baumängel, insbesondere bei der Bodenplatte, und verweigerte die Begleichung der fälligen Abschlagszahlungen. Die Bauträgerin fackelte nicht lange: Sie setzte eine Frist, trat vom Vertrag zurück und verlangte, dass der Käufer den Weg für eine anderweitige Verwertung des Grundstücks freimachte. Das Gericht musste nun eine komplexe Kette an Ereignissen entwirren: War die Arbeit der Baufirma tatsächlich so mangelhaft, dass der Käufer keinen Cent zahlen musste? Oder nutzte der Mann die Mängelrügen nur als Vorwand für eigene Liquiditätsprobleme? Am 27.04.2018 fällte der 1. Zivilsenat unter dem Aktenzeichen 1 U 90/15 ein Urteil, das für jeden Bauherren eine deutliche Warnung enthält.
Welche Gesetze regeln die Fälligkeit der Abschlagszahlungen?
Um den Streit zu verstehen, ist ein Blick in das Regelwerk der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) notwendig. Ein Bauträger darf nicht einfach beliebig Geld fordern. Er muss in Vorleistung gehen und darf Abschlagszahlungen nur nach einem gesetzlich streng geregelten Baufortschritt verlangen. Zentral für die erste große Rate ist die sogenannte Lastenfreistellung. Das bedeutet: Das Grundstück muss so weit gesichert sein, dass der Käufer im Falle einer Pleite der Baufirma nicht ohne Gegenwert dasteht. Dies wird meist durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch und entsprechende Erklärungen der Banken gesichert. Im Vertrag der Parteien war geregelt, dass diese Voraussetzungen vorliegen müssen, bevor Geld fließt….